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前不久的文章刚刚介绍过，有着2000多套住宅的超级大盘三江理想城正在办理竣工验收，再加上清富新城、下洋新苑等安置房小区，被某些业内人士誉为“福州陆家嘴”的三江口，接下来二手房源数量将会急剧增加。那么，对于开发商来说，二手房源数量增加意味着竞争对手增多，此时我们不妨来回顾一下，三江口的新盘今年以来销售情况如何。 除了占地面积最大的泰禾福州湾之外，三江口一带另一个不得不提的楼盘就是中海紫御江山，这两幅2017年10月拍出的清富棚改地块，当年土拍可谓火爆异常，最终由中海以23.95亿加竟配建保障房12150㎡拿下，楼面地价傲视三江口，也让业内人士们为此欢呼雀跃。
然而中海紫御江山拿地后并未迅速开盘，直到今年6月才领出两本预售证，项目备案名称叫“中海悦江公馆”，一区和二区加起来一共1302套住宅，体量着实不小。扣掉135套回购社会公共保障房，剩余普通商品房是1167套。 
经查福州市商品房网签公示信息，截止2020年9月22日，中海紫御江山一区已售住宅3套，二区已售住宅也是3套。 
取得预售证至今三个月只卖了6套房，这去化情况真不知如何形容才好。再考虑到该楼盘拿地已近三年，当年楼面地价又不便宜，这投资也不知收回了多少。 
除了中海紫御江山之外，三江口近期在售新盘还有三江花语城，同样也是由两幅地块组成，于2018年8月30日土拍出让，当时由福州新区开发投资集团有限公司以接近底价竞得，此后这个项目由新投集团和中铁建合作开发，新投集团占股51%。 
三江花语城在今年7月9日取得第一本住宅预售许可证，一共144套房，经查商品房网签公示信息，截止2020年9月22日，和中海紫御江山一样，已售住宅套数也是6套。尽管有着小洋房以及低公摊的优势，但看起来三江花语城的销售情况也没比中海紫御江山好多少。 
此外，泰禾福州湾就不必盘点了，该楼盘是什么情况大家也都知道。其实除了泰禾福州湾之外，三江口清富、下洋一带近年来也并没有出让特别多的地块，在售新盘有几个，一只手都能数过来。实际上新盘数量也并不是特别多，然而在这种情况下，去化情况仍不理想。其中原因，想来大家已经看得清清楚楚，简单说来就是两个字：“没人”。 当楼市火爆期已成过眼云烟，当成交量和房价持续下降，作为仓山距离福州主城最远的角落，此时三江口的地段劣势开始凸显。试想，进市区比闽侯还远的地方，上下班该有多么不便。尽管地铁1号线二期通车在即，但也改变不了需要长途奔波的现状。既然如今福州市中心地段都有单价2万以下的电梯二手房，人家何必每天在路上单程花一个多小时上下班？ 话说回来，三江口原本只是仓山区的乡下农村地带，几个村庄人口数量有限，在这么一个地段偏僻、人烟稀少的地方建起如此众多的住宅楼，倘若没有大量人口流入，又怎么会有生活气息。缺少生活气息的地方，房子也就自然无人问津。近年来三江口吸引人口的最大举措莫过于将福州八中的高中部搬了下去，使得不少家长无奈前去租房。但等到地铁通车之后，恢复走读是个更好的选项。 除此之外，三江口早年开盘销售的三江城和万科金域滨江，其中有不少是投资买房，特别是许多闲钱在手的拆迁户下去购买。如今大规模旧改已成往事，拆迁户手上的货币补偿款已耗去大半，自然也不再有人下去投资。而较早进场的投资客们，真正去住的人少之又少，想要出租都很困难。没有外来人口流入就没有人去买房，无人前来购房定居，人气也就无法聚起，这是一个无解的闭环。 如今仓山城南一带已经有单价一万出头的次新电梯房，接下来也只有大幅降价才能让三江口吸引更多刚需前来买房，就算开发商们不肯降价，二手房东也会低价抢跑。作为偏远的郊区，本就只有以低房价来吸引刚需，就算短期内将房价强行抬高也终究难以持续。
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发表于 2020-10-4 12:58
