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福州土拍拐点在延续:零星土储扫尾供应,征地三月迅速上架

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发表于 2020-11-22 13:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
昨日福州发布了2020年市区第八场土拍公告。由于福州土拍供地量冠绝全省,四城区每场土拍都推出大批地块,因此福州市区土拍堪称福建楼市的重要风向标,值得多加分析和关注。
平时有保持阅读的读者们会有印象,今年第七场土拍公告发布后,我在9月29日文章《楼市余温所剩无几,福州市区土拍拐点或已出现》中已经提到,福州土拍开始呈现拐点迹象,主要表现为:大型地块数量减少,中小地块增多。定于12月16日举行的这场土拍延续了上述特征。
福州市区第八场土拍一共推出14幅地块,其中4幅商业地块,10幅住宅(商住)地块。别看地块数量很多,实际面积并不算大,14幅地块一共585.28亩,倘若扣掉森林公园东门的地下停车场地块就只剩550亩,与第七场14块地551.22亩相比差不了多少,并且也没有超过百亩的大型地块,可以说这两场土拍特点十分相像。
此外,最近安排的这两场土拍大部分都是纯商品房地块,安商房占比已经很小,与以往不同的是,第八场土拍的四幅带安商房地块,不再用占比方式来表述安商房的多少,而是直截了当写出安商房建筑面积是多少。四块地分别位于西湖边上、东区横屿、新店斗顶、王庄象园。加起来一共只有10.96万㎡安商房,除了湖滨小学南侧的湖头街地块占比高之外,其他三幅地块安商房比重都不太大。


天俊缇香水岸东侧的原福日器材场地块和湖头街地块一样,都是市中心的小规模旧改地块,祥屿佳园南侧地块则是横屿板块剩余土储继续出让。由此可见,第八场土拍和第七场一样,主要是“存货”供应。三年旧改、两年执行已成过往,今年福州罕有大的旧改动作,下半年以来上架出让的主要是此前已经征迁平整的地块,而其中的大地块已在过去两年集中拍出,剩余的多为中型、小型地块,本次之所以依然没有超过百亩的大地块,是因为所剩不多的大地块——斗顶旧改地块从一幅被分拆为两幅出让。


写到这里大家是不是有点眼熟?没错,本次土拍很有一些老面孔,斗顶地块就是其中之一。从斗顶片区规划方案开始公示时我就已经多次撰文进行介绍,斗顶旧改地块一(2020-36号)本是一幅154.7亩的大型地块,原定于今年第六场土拍推出,此后由于方案优化需要而暂缓出让。至于这个优化是何原因,我在8月28日的文章中已经点明:这块地太大,把斗顶佳园小区包在中间,施工期间让人家小区居民如何出行?于是,我们看到优化过后,斗顶的这幅大地块被一分为二,并将北侧的一幅小地块留到今后出让,这样一来只有三面环绕斗顶佳园,给该小区留出空间。但2020-71号地块施工期内仍难免会给斗顶佳园居民的生活带来苦恼。


除了斗顶地块之外,另一个十分眼熟的“老面孔”就是位于奥体东北方向的民天食品厂地块了。该地块今年8月启动征收,11月便上架土拍,可以看出征迁速度十分之快,而如此急于出让本身也是土储减少的体现。8月30日的文章我已经进行过详细分析,这幅地块的显著特点就是和火葬场之间只隔着一道薄薄的山体。虽说没有视线接触,但最短直线距离只有几十米。


也正是由于靠近火葬场的原因,这幅南二环内的纯商品房地块看似地段不错,起拍楼面地价却十分低廉,相比奥体东侧同样靠近火葬场,楼面价却突破2万的地王,这块地简直是“白菜价”。民天食品厂地块虽为纯商品房,不含安商房,但带有3.34万的社会租赁房,我们更加感兴趣的是:不知这幅低容积率的地块顺利出让之后,届时福州的有钱人是否看得上距离火葬场如此近的地方?也不知届时开发商是否会把租赁房安排在地块内距离火葬场最近的位置?
其余的几幅纯商品房地块中,金辉优步大道北侧连潘地块、五四北秀山村旧改地块、蓝光里北侧横屿地块,这些都是所在区域大面积土地出让后剩余的零星地块,没有太多可说。而第八场土拍出让面积最大的是位于樟岚村东侧的壁头村地块,占地99亩,体现着三江口片区沿南江滨向东开发的趋势,这一带还有大量土储有待释放。


四幅商业地块没有太多可说,值得一提的是三坊七巷边上又挤出一幅容积率仅有0.75的商务地块,需要无偿配建2900㎡游客服务中心,剩余可售部分也只有1900㎡,看看届时是否由古厝集团等本市国企自己拿地开发。

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发表于 2020-11-22 16:28 | 显示全部楼层
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