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这几天在网上看到福州市区有这么一套二手房成交案例很有意思，值得做个分析。这是仓山奥体板块的一个典型楼盘，名叫奥体阳光花园，宣传名叫阳光城丽兹公馆。这个楼盘主销期在2015年之前，住宅早已卖完。虽然二手房成交数量很少，但毕竟是个超级大盘，要找成交案例总还是有那么几套。 比如今年贝壳找房上公布的仅有3套，别看数量少，可是一看成交价格，差距之大瞬间让我们有点懵圈。5月份成交的这套120㎡户型，单价高达36241元/㎡，对比最近成交的这套22180元/㎡，一平方贵了1.4万。同一个小区，相隔仅半年，价差这么大，实在夸张得超乎想象。 
我们知道来源于房产中介的价格往往有真有假，未必都能尽信，你要是拿着这套2.2万的成交单价去问中介，恐怕也会有不少人告诉你没有这个价，甚至有的人一看不是自己手上卖的房直接就说是假的。高价和低价相差这么多，想必大家也感到难以置信，那么这些房源究竟是真是假呢？ 事实上这套2.2万的成交案例有人问过，虽然位于底层，但房子确实是真的。我们再细看一下，贝壳找房上标注这套房的原挂牌价是190万，成交周期165天。 
接着查一下安居客，我们看到72㎡户型挂在这个价位的不止一套。至此我们已能理清这套房子的出售过程：房东原来报价太高，挂出去近半年时间仅有4次带看，还不知道是不是都是真实买家。既然190万难以成交，于是干干脆脆直降30万，终于抓住机会成功卖掉。 
不过，看到这里想必又会有人提出质疑，阳光城丽兹公馆的主要面积段在83-135㎡之间，还有一些超大面积户型，并且该楼盘当年是按精装出售的，哪来的72㎡毛坯房？ 要解开谜团，我们需要查询一下网签公示，发现该小区的确有为数不多的一些72㎡户型，分布在部分楼栋的底层。正是由于该户型房源稀少，所以有的房产中介在标题上写着“稀有毛坯仅有一套”。虽然实际不止一套，但这话也有一定道理，这些挂牌出售的72㎡户型居然是毛坯，这的确很稀奇。 既然这套72㎡单价2.2万的房源是真实案例，那套3.6万的房源是否真的卖得如此贵呢？由于时间过去半年多，我们已经无从考证。但一般说来中层房源比低层贵个两三千是正常价格区间，一平方高出1.4万的巨大价差明显不合常理。更何况我们知道，大户型高总价的二手房买得起的人少，现实中往往是中小户型的刚需房源比大户型的单价高一些。 不过，倘若真的有人用3.6万的高价买过奥体那个地段的房子，我们在感到惊讶之余，也的确佩服他们的勇气。当然，这套3.6万也有可能是因为豪装，比如房东按一平方一万多的标准进行装修，中央空调、新风系统、红木家具、金粉刷墙……请原谅我实在编不下去。您如果觉得有可能，那么也请随意。 
目前阳光城丽兹公馆（不是阳光城新界哦）的二手房报价已比一两年前现实了一些，当初普遍开价3万好几千，如今不少人开价2.5-2.6万，高层精装的这个报价与底层2.2万的毛坯相比差距就不算太大，这也让那些报价严重虚高的房源显得毫无诚意。但对于这个地段而言，人口本就不多，价格还是太高，郊区的房子开价比福州市中心还贵，因此成交依然稀少。 但通过这种对比我们更能看清一个有些人至今不懂的基本常识：真正的房价是成交价而非张嘴就来的报价。尤其像丽兹公馆这种二手房成交量低的小区，如果2.2万有成交，那么就说明当前该小区的二手房降到这个价有人要。以此作为价格参考坐标，就能看出那些离谱的报价是在侮辱他人智商。 无人问津的虚高报价等于欺诈，能卖出去的价格才是真。这个道理适用于每座城市，每个地方，固然说真话会让一些房托和骗子们恨得咬牙切齿，但希望还不明白的人要牢牢记在心上。现实中也总有很多人拿着根本没人会买的高报价假房源来忽悠你，让你对房价上涨产生恐慌。如果你连辨别是非善恶、真假对错的能力都没有，你又凭什么敢替自己的家庭做买房这样生死攸关的决定呢。
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发表于 2020-12-22 22:56
