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距离2017年以来已经过了三四个年头，此时我们回顾过去这轮楼市高峰，会感到诧异，当年去抢房的人怎么那么疯狂，面对着各种匪夷所思的高价也不惜一切代价往上冲。甚至福州泉州莆田等地的许多楼盘在备案价上还要价外加价几十万，这笔钱有的称为“惊装款”，有的甚至什么名目都不要，就是让你额外给现金，交完钱连张收款凭证都没拿到。 如今我们看待这一幕会觉得是如此荒诞不经，最高点上接盘的人也或多或少付出了代价，但当时确实是一番飞蛾扑火的狂热场景。2018年楼市终于在耗尽购买力之后走到了拐点，当时各地不断升级的调控政策成为了楼市下行的催化剂。说到底最主要的举措无非是三项：限购、限售、限价。 2020年以来随着各城市落户门槛逐渐放宽，福州甚至实现“零门槛”，对于多数地区而言，限购已经不是买房的障碍。目前只有限售都还始终保留，但有些地区也已放松。比如福州市区对于本地户籍家庭买首套房是不限售的，只对外地户籍买房限售，既然如今落户不是问题，人家先落个集体户再买房就可以规避。 相比限购和限售，其实各城市抑制楼市的最直接举措莫过于限价，在这点上各地执行标准不一。虽然楼市调控刚升级的时候举措比较严厉，但近两年来福州厦门的大部分楼盘并没有什么限价措施，随着房价下跌实际上限价不限价也已经并无所谓。反倒是曾经严控楼市的泉州在限价政策执行上出现转折点。 我们知道，所谓限价自然要将新盘售价限制在一个较低价位才有意义，如果限价超出当地合理房价行情和购房人承受力，定在一个开发商本就卖不到的价位，那这个限价就毫无意义。以往泉州的限价不仅仅是在市区，各县（市）都有跟进执行。应该说在2019年以前限价标准制定较为合理，也的的确确起到了抑制房价的作用。 从2019年开始，限价标准略有提高，但当年的前三季度还处在较为合理的区间。以鲤城江南片区为例，2018年5月土拍的世茂云璟限价为10976元/㎡，2019年1月土拍的中南滨江铭悦也只是10500元/㎡，2019年8月土拍的三盛璞悦里也不过11053元/㎡，看得出来，到那时限价始终维持稳定，没有多少上扬。 但是2019年第四季度风云突变，当年12月土拍的北峰片区山水秋鸣限价突然增至14791元/㎡，比一桥之隔的源昌江南城一下子贵了2755元/㎡，这个涨幅前所未有。在这个季度内，泉州各县（市）的土拍限价也开始陡然攀升，惠安黄塘花田小镇地块高达17516元/㎡，晋江紫帽地块限价13550元/㎡，德化县城精装房限价破万。如果说市区上涨还有理由，但一些偏远乡镇也出现不可思议的限价着实让人惊诧。 这种限价普遍上涨的趋势在2020年进一步延续，去年泉州市区土拍数量依然很少，但终于放下包袱突破2万大关，城东地块22000元/㎡的限价与西湖边上保利天汇的17797元/㎡相比上涨了4203元/㎡，涨幅达到23.6%，短短一年时间这个涨幅实在有点可观。而且我们知道，这一切是发生在疫情爆发，经济运行和居民收入受到影响的背景下。并且在这一年里，德化县城的精装房限价最高达到12520元/㎡，台商投资区精装房限价最高达到14500元/㎡，甚至就连永春县城的限价都破了万元大关。 但也正是在2020年，泉州各地楼市加速分化，年中在恒大全国范围75折促销浪潮的带动下，各大房企纷纷跟进，此后更是利用金九银十、双十一等节点大幅打折以求去化。除了县城房价堪比二线城市的安溪之外，去年泉州楼市只有市区和晋江的部分新盘具有热度，石狮、南安、惠安、永春、洛江等地大量卖不动的新盘都在降价，限价看似不断上涨，但也就此成为摆设，实际上远比实际行情要高，已经起不到任何限制房价的作用。 而泉州市区看似依然排队摇号，但其实新盘也并非个个都火爆，也有楼盘不温不火无需摇号就能买到。前不久《拿地不赚钱，刚需有多少？泉州市区多盘开售将解谜题》一文也已经做过介绍，接下来这些限价大幅提高的楼盘有多少人去买可以保持观望。 然而不曾想到，2021年刚开启，泉州市区这种限价提升的趋势又来了一剂猛药，将于1月27日出让的2020-10号地块将北峰片区的限价一下子抬到了16900元/㎡。这个价格比一年前土拍的山水秋鸣又提高了2109元/㎡，涨幅14.3%。在福州厦门房价下跌的背景下，曾经的楼市调控模范城市反倒放手让限价逆势上涨，如今泉州房价已不像长沙那般引以为傲。 按理说这么大的涨幅，一贯以煽风点火为己任的房地产营销号们又该高潮一把，但有趣的是，我们看到昨天泉州的房产自媒体文章反倒比较平静，居然没有各种习以为常的吹拉弹唱，或许就连他们自己也觉得如今还是一片荒凉的北峰涨得这么快有点夸张。 
其实北峰片区限价上涨这件事很容易理解，虽然现在看上去还是一片荒凉，很多人也会有所疑问：“不就是挖个湖吗？人工湖并不是多么稀缺的东西，难道一个湖就能让房价大幅上涨？”但也恰是这样一片荒凉的地区意味着大量土储的存在。 早在2018年7月20日的《泉州向西，晋江向东，从土拍看城建发展方向》一文中我就已经指出泉州市区向西拓展是必然趋势，当时预测在未来数年内，江南北峰供地量将持续超过其他片区。去年西华洋滞洪区全面动迁已让北峰成为泉州重要土地粮仓之一，随着征迁工作的深入推进，可拍地块数量会进一步增加。 因此，在有着天量土储待拍的背景下，北峰限价比一桥之隔的江南高出一截也是实际需要，毕竟提高限价也便于提高土拍楼面地价，能够调动开发商拿地积极性，确保地块顺利出让。 两年半以前的那篇文章我认为北峰1.3万的限价也应是“未来价”，其实升值空间被提前透支。如今我们看一下限价1.69万的这幅地块北侧的天元未来城，会发现该小区二手房报价也不过1万左右，即使这个价格还很难有成交。 
而山水秋鸣旁的见龙亭小区，这个北峰片区典型项目，如今单价也大致如此。毕竟城北教育资源不佳，二手成交也不容易。不过可以想见的是，随着西华洋周边楼盘开发，未来配套学校也会跟上，不管是培元中学北峰校区还是其他挂牌分校，今后这一带在某些人嘴里也会出现所谓的“学区房”呢。 
总体来说，泉州限价加速提高是在2019年的第四季度，从那时起限价就逐渐失去意义，或许正是这个信号让一些隔壁城市的炒房团看到了时机，于是2020年下半年以来泉州市区的二手房市场上出现了一些匪夷所思的事情。某些特定小区、特定房源价格涨得离谱，甚至几个月时间报价翻倍，并且同地段的二手房出现两三倍以上的不合理价差。 对于本号的读者们来说，2017年底调控升级之后历经大量开盘多次摇号，很多刚需早已摇到。前几年没买的人此时若要买房，一定要明白如今已经不比当年，以往泉州市区的新盘可以闭着眼睛去摇号，目前面对楼市里撕裂般的巨大价差，在步步陷阱的情况下已经不能闭着眼睛买房。 房子是用来住的，如非居住需要就好好把自己的存款看紧看牢，如果你不把自己的钱看重一点，那么自然多的是人盯着你的钱包。如果的确迫切需要住房，一定先把楼市知识学精，熟悉市场真实行情，不合理报价的房子不碰，以免一次被宰终身返贫。
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发表于 2021-1-8 23:06
发表于 2021-1-8 23:08
