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近日，福州市出台《关于进一步完善福州市城市与建筑风貌管控工作的实施意见》，将对中心城区风貌做分区指引，未来新批住宅高度原则上将限制在80米。我想既是对2020年4月27日，住建部、发改委发布关于进一步加强城市与建筑风貌管理通知的响应，也是为了福州争创国中和建设现代化国际大都市，而对福州城市形象进行系统化的提升，这是好事。  图片来源：网络
但是限高的目的仅仅只是为了提升城市形象而存在的吗，显然没有这么简单，更深层次的意味我想还在于提前预防高层住宅未来可能带来的种种风险。过去20年是我国城市化的高速增长期，需要房地产的大拆大建来带动城市的发展，但也只适用短暂的某个历史阶段。因为伴随着房地产的大拆大建，高层住宅所带来的弊端也在近年来逐渐地显露出来。 
比如高层住宅的消防难题。因为消防车的救援高度加上云梯也只在101米左右，一旦住宅超过了30层，救援难度就会陡然加大，在人们的住房安全方面，显然不能开玩笑，必须正视。我身边有位朋友，房子买在了福州世茂天城53层，按过去人的思维来看，这是一种身份的象征，居高临下，望遍半个福州。但如今却告诉我，为了防止火灾逃生难的问题，他自备了5包降落伞，两个卧室各两个，客厅一个。不知道各位看完，会是什么一个心理感受呢！ 
其次是高层的电梯安全出行难题。据悉，电梯的正常使用寿命是15到20年左右。如今许多高层住宅的电梯寿命慢慢都开始接近了，虽然不代表就不能再用了，但是故障率或许正在不断加大，所以一方面需要面临可能存在的安全出行风险，另一方面还要不断的花经费进行维保。还有是高层住宅所带来的时间成本的增加，每逢电梯出行的高峰期，电梯等待时间过长，要是没掐准时间出门的话，或许就意味着工作迟到，班机耽误等问题。还会因此降低人们下楼的主动性跟积极性，不是万不得已宁愿在家中待着，对促进城市居民消费也是不利。 
无论是主观上还是客观上，我想如今应该少有人再以住高楼层为荣，会为了高楼层所谓的视野、采光、或是居高临下的满足感，而牺牲安全问题。因此福州市“限高令”的出台，无论是对于城市整体形象风貌的提升，亦或对人们住房安全方面的考量，都是明智之举。可以想象，未来这两类房子或许将会更受人们的青睐，相应的价值也将迎来提升。 
第一类是小高层住宅 为什么是小高层，而不是小洋房呢？我想还是要回归到一个“利”字上来，房企作为生意人，始终都是要以利为先，正所谓无利不起早。80米的限高，原则上只要不超过26层以上都是被允许的，而相比总高只有6层的小洋房来说，少了将近20层。就按常见的两梯四户来算，20层就少了将近80户，一户按200万来算，房企就少卖了将近1.6亿，那一个小区十栋楼、二十栋楼呢，就是几十亿的差距。而洋房之于高层，单价能多卖个五六千就算不错了，算来算去当然还是开发小高层来得利润最大化。 所以我们放眼当下许多的新房项目，销售员口中推销的所谓洋房项目，经常都是11层到15层的小高层项目。越是靠近市中心核心地段的，由于地段承载着城市核心资源的优势，可以任性多盖几层，而越是靠近市郊位置的偏远位置，楼层则是越往低的盖，户型也越往一梯两户甚至是一梯一户的板状户型去设计，来凸显它的优势。但本质上，还是以小高层为主。 
第二类是别墅住宅 谈到别墅，人们经常会说，别墅容积率太低，不仅土地不好审批，而且从房企的利润最大化角度分析也不值得。而放眼福州，咱们简单列举几个楼盘，而且全部都是新盘，大家心里就有数了。比如福州金山板块的建发榕墅湾，虽然地处金山北这个不便的地理位置，在人们认为住宅单价只能在2万左右的板块，该盘五六百万的叠拼别墅却几乎块卖光了。再说福州仓山板块的滨海首府，虽然只是一个名不见经传的小开发商，但是却敢贸然开发别墅产品，套均500万以上，试想如果不是趋势，无利可图，作为一个小房企又怎敢冒此风险呢。再回到福州核心地段上下杭板块的融信海月江潮，套均更是达到了千万级，依旧是一房难求。 也许这些数据不能代表全部，但是我们却不难看出，别墅的土地不会不好批，别墅的房子不会很难卖，别墅房子更不会无利可图，好的别墅也会不愁卖，因为随着经济不断发展，居民收入水平的提升，住房品质的提升会是首要任务。所以我想好的别墅在未来或许会成为一种珍藏品，但管理混乱的别墅二手房或许还比不上品质小高层，并非所谓别墅都无差别的可以保值增值，这个还是要理性客观看待的。 
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发表于 2021-1-10 09:00
