本帖最后由 刚需探房 于 2021-1-12 02:35 编辑
继续楼盘分析，来聊聊一个神奇宣传名，同时低调的新盘——东街东。 东街东：备案名：桂榕雅居（桂景城），地处：晋安区浦下路78号。 
楼盘规划楼盘分南北地块，共35.73亩，南地块规划3栋高层住宅及1栋SOHO，车位数634个，规划户数约738户。可售商品房仅38套，其中2号楼26套，户型90平米，3号楼12套，户型105平米。 土拍情况2019年2月15日，福建兴银辉以6亿元拿下宗地2019-07号浦下旧屋区改造项目出让地块一，平均楼面地价9957元/平方米，地块面积35.73亩，容积率2.53，须建设可建住宅建筑总面积90%的安置型商品住房，按照18900元/㎡均价销售。 分析：2019年初，神秘买家底价拿下这块位于二环内的安商地块，由于当时楼市开始受冷，正好是安商房模式盛行的时间点，开发商以不到1w的楼面价拿下高配比安商房，从回购价来看，差价在9000，可以说安置房部分就已经保障了资金回笼。 对于地块而言，与其他市中心地块类似，不规则的小地块，还被路网分割，整体而言地块建设度不高，不过由于地块不大，对于资金压力也较小。至于这个买家，目前看企业信息控股为福建尚景程实业，注册为软件企业，可以说是一个很陌生的开发商。 
户型情况90平米：三房两厅一卫，位于2号楼中户，双开间朝南，户型总得来说，明显不如目前市面主流89的布局，得房率看上去较低。同时北面由于连廊需要端头入户使用，隐私伤害较大。 
105平米：三房两厅两卫，位于3号楼东端头，双开间朝南，横厅设计，客厅靠东面采光，客卫是暗卫，总体而言布局比较一般，类似于观湖郡99户型。同时5号楼是3梯7户，26层住宅，东边三户靠一梯出行，有一定影响，需要注意。 
区位情况楼盘位于晋安区塔头附近，主要优势在于距离四号线与滨海快线交汇站500米，对于日后交通有较大帮助，同时楼盘位于二环内，近市中心，周边配套充足，总体而言，区位不错。 
备案情况楼盘2020年10月领证备案，由于是高配比安商房，楼盘可售商品房仅38套，备案均价在31699，目前网签：5套。 分析：从楼盘的备案价来看，中规中矩，对比金鸡山附近同类型的高配比安商房，近期的备案都到了31500，如果仅仅从区位和价格来看，这个楼盘更有优势。不过如果从具体分析，楼盘的开发商不知名，同时对于户型的设计实在一般，加上社区还配建一栋soho以及底商，总体而言楼盘后续的保值能力较差。 楼盘2号楼由于南面沿街，有一定的噪音影响，单价在31000左右，总价285w在市中心买一套三房，对于部分特殊群体有较大吸引力。 
楼盘总结楼盘位于晋安区塔头区域，宣传名东街东，一度让人以为是郊区板块的代名词。楼盘优势在于二环内，附近有地铁交汇站，区位情况较好。劣势在于户型设计差，开发商不知名，社区安置房和soho过多，后期的保值能力存疑。 对于该地块而言，开发商可以说是赚到了较大利润，也相对比较低调，没有太多宣传，当然房源也不多。要是把这个地块给知名开发商，相信如果还是31000左右的备案价，配合市面主流户型，性价比是有较大优势的。
题外话楼盘周边不乏高价盘，比如世欧澜山，建发央玺。对比楼盘的备案价可以说是有一定差距，不知道大家对于这个盘怎么看？ | 
发表于 2021-1-11 14:30
