 福州西湖
畅销书作家庄雅婷上周写了一篇文章《朋友们，我们忽略福州太久了》，紧跟着中国国家地理《地道风物》也在周末推送了《福州，“最不福建”的福建城市》。 两篇文章都从旅游文化的角度写福州，一周之内，两次刷屏，引发人们热议福州。 看完两篇文章，一个感觉是：福州确实需要向外地人多做做推介。不然的话，堂堂一个省会城市在全国没有存在感。 福州到底是一个怎样的城市，作为福州人的我们如何看待福州？
我的主业是讲楼市的，如何看待福州的同时，如何看待福州的房产也很重要。
内敛而低调的气质 福州镇海楼
时间回溯到10年前或者再久远点的20年前。
很多外地的朋友聊起福州的时候，会问一句：福建的省会不是厦门吗？ 在中国的城市版图上，有些城市具有强大的IP属性，厦门就是城市队列里的明星，曾经光芒万丈，如今还是熠熠生辉。 一晃这么多年过去了，厦门已经不是当年的厦门，福州也不是当年的福州。 福州相对厦门来说，内敛而低调很多。
如果福建是一个大家庭，厦门是那个每天都带着精致的妆容与众人谈笑风生的女子，婀娜而多情。 泉州是个靠实力出众的小伙子，荷尔蒙很多，精力旺盛，有野性，能折腾的实干主义者。 福州有街边市井气息，也有海纳百川的包容胸怀。没有显著的性格特征就是他最大的特征。 家庭教育中有一个“老二现象”。指的是家中有了第一个孩子之后，第二个孩子如果和第一个孩子是同性别的，就比不同性别的孩子更容易形成同胞竞争的关系。 第一个孩子就好比是植物学中所说的“顶端优势”。 论经济总量，福州长年在全省排在第二位，论城市级别和国内知名程度也是不如厦门。 虽然是家里很重要很重要的一份子，但“老二”的气质很明显。 很多人爱把福州在福建的江湖地位拿来和济南在山东的地位讲。
严格来说，福州还不如济南。济南是副省级城市，福州还是地级市。济南有山东省最好的高等教育资源，福建省范围内最好的大学在厦门。 就凭这两点，福州就弱了。 可福州真的有很多人意识里的那么弱吗？ 福州这个城市就好像是一本书。有的书，封面看上去设计得很美，但里面没什么内容，而福州恰恰相反，封面普通，内文却有行云流水般的自然。 近10年来，福州城市发展变化非常明显。
福州的GDP将破万亿大关，未来将通过“强省会”和“强门户”争创国家中心城市。
看到“争创国家中心城市”这一点的时候，应该给福州鼓个掌、加个油。 如同若干年前湖南长沙喊出“长株潭一体化”一样。城市定位和格局拉高了，一点一点干，小目标实现是迟早的事情。 20年来，福州就是在很多人的认知盲区，顶着福州人自己都对它的误解，沿江向海发展的脚步从未停歇。 福州的城市精神是“海纳百川，有容乃大”，这是大气端庄的说法。大气端庄的另一面是一个很懂得隐忍的城市。 2200多年的建城史，福州见过太多的世面了。 无论是作为地方诸侯的王城，还是作为宋、明两朝末代皇帝的临时都城，或者作为五口通商口岸，乃至1949年以后的战略定位。虽偏东南一隅，在每一个历史时期，福州都有特殊的城市地位。 大风大浪里摸爬滚打过的福州，面对所谓的名和利，该有的也拥有过，该失去的也失去过。 如今面对世说纷纭，放在历史的长河中，有些误解对福州来说并不值得在意；放在福建省内，面对厦门的时候，调性成熟而稳重；放在中国的省会城市队列里，不但务实还很皮实。 因为福州很早就明白，城势向东向南，经济、产业、人口布局也应该东进南下。但城市规划建设的事，不是一蹴而就的。 目标专一，老老实实一任接着一任干就是了。
依照福建人的行事风格，可以预见的是今后在相当长时间，福州给人的印象还是会相对内敛而低调。 需要慢下来了解的城市 福州闽江岸落日风光 图片来源： 左丁 /摄
前几天，有个朋友从上海过来，打算在福州玩几天再去厦门玩。来之前，他问福州有什么地方值得逛逛。 推荐了三坊七巷、烟台山等地方。朋友没说什么。沉默代表他对此并不感兴趣。 这就是外地来福州，特别是国内一线城市的人对福州的原始印象：这些地方国内到处都是，有啥好看的。 后来朋友到了福州，他问三坊七巷和成都的宽窄巷子有啥区别。 福州和成都两座城市有不同的历史底蕴，三坊七巷最值得看的是那些隐在巷子里的闽都文化符号。一片三坊七巷，半部中国近代史。这话真不是吹的！ 朋友还是没什么兴趣，在福州街头吃了点小吃，晚上忙着赶动车去了厦门。他没给自己深入了解福州的机会，与福州擦肩而过。 多少替他有些许的遗憾：大老远跑来福州，屁股都没坐热，就先入为主下了个“不好玩”的结论，急吼吼奔向了厦门的怀抱。 谈起福州人文底蕴的地方，一般会推荐四个地方：三坊七巷、烟台山、上下杭和马尾。 三坊七巷是中国近现代一批福州籍仁人志士的精神之根；烟台山是文脉源头，中西文化水乳交融的所在；上下杭是福州商业史兴衰的见证之地；马尾能管窥中国人的家国情怀。 就看这四个地方，不知道那些说福州“不好玩”的人，究竟想玩什么？难道只有厦门的海洋风情或者小资情调才叫好玩？ 福州是一个需要人把心绪放慢下来了解的城市。 如果不能慢下来，你看到的可能永远是一般般的市容市貌，一般般的城市基础设施和一般般的人文风情。  福州于山 图片来源于网络
当然，不得不承认的是，相比于国内很多省会城市，福州的发展速度确实慢了很多。 历史的客观原因就不用提了。今天的福州和10年前的福州比起来变化还是翻天覆地的。 10年前，三坊七巷只有南后街、东二环的印象还是“二化”、金山是睡城、地铁1号线还没修好，很多地方都在围挡，万达综合体刚进福州，很多道路连白改黑都没做…… 今天的福州，地铁开通两条线了，4号线，5号线，6号线，1号线延伸段也通到三江口，2号线马尾段也获批。 福州设了福州新区、自由贸易试验区和滨海新城，积极融入国家生态文明试验区建设……10年里，国家各项利好城市发展的政策，福州似乎一个都没落下。 福州滨海新城，建设福州城市副中心，已经进入到第四个年头。长乐也撤市设区后，谋划行政中心搬迁。 “十四五”期间，福州的建成区面积将达到500平方公里，城区常住人口将达到500万人。 城市的格局在扩大，城市里的生活业态也会随之变化万千。如果再用过去的老眼光看福州，真是落后了一个时代。 衡量一个城市“好不好玩”，需要的是对这个城市气质深入理解。今天在很多人眼里“不好玩”的福州，再过5到10年，将会是另外一番景象。 很想和那些走过、路过福州的朋友们说：不要只盯着“好不好玩”的问题。多花点时间了解一下福州，因为今天的福州就是明天的历史。 这样，10年后当别人提起它的时候，你可以自豪地说：10年前，我可是在福州呆了好几天，那时候它如何如何。 如今中国的城市更新的速度在越来越快，10年前到今天的节奏，和今天开始到未来10年的节奏，不是一个量级的存在。 房产的价值如何？ 福州城市风光
我的主业是做福州楼市分析。分析楼市，首先要看得懂城市发展趋势和城市功能布局，以及城市更新的节奏。
有两个维度是必须要反复推敲的，一个是时间上的维度，一个是空间上的维度。 时间上看，像福州这个级别的城市，未来的发展肯定是越来越好的。无论是哪个楼市板块，只要有足够的时间，都不会差。 打个比方，今天看上去不起眼的行业，只要符合了社会时代发展的潮流，未来可能是朝阳行业。同样，今天看上去牛B的行业，未来会可能被淘汰。 福州这个城市从政策扶持端和经济发展端，都是平稳并且持续向好的城市。房地产市场也必然也是稳中向好发展的市场。 不要相信那些整天说房价要大跌或者要暴涨的论调。这些说法，对福州来说都不合适。 结合福州在国内的区位属性、经济结构和社会人文特点，怎么看都是个中等生。 长三角、珠三角、环渤海三大片区永远都是全国楼市的排头兵。这是由经济基础和国家发展战略决定的。 而福州楼市房价之所以都不低，除了过去市区范围不大，资源比较集中，更主要的是民间资本的催动。
哪怕是没有北上广深一线城市的产业基础和人口规模。但福州民间资本发达，对周边县域和闽东、闽北人口有着天然吸引力，“强省会”首先吸引的就是这一带的人口。 只要这个普遍现象没有发生重大改变，福州房产的价值逻辑就不会有太大改变。
 福州滨海新城东湖数字小镇 图片来源：左丁/摄
什么土地财政依赖程度高，什么人口流入量不够大，什么产业配套不够完善…… 这些现实都不能代表福州的未来。而房地产是最看重预期价值的行业。所以购房者在房产购买上不但要结合现实因素，更要看未来。 朋友A的观点值得很多购房者思考：老福州人看福州楼市拿着1:500的比例尺，而年轻人和外地人看福州，拿着的是1:1000的比例尺。 福州城市发展节奏，不快不慢，稳稳当当，这种慢进式发展的城市，恰恰具备房产保值的城市特色基因。 这个城市特色，厦门不具备，泉州也不具备。
厦门房价岛内岛外差别大，虚火旺盛。泉州房价去中心化特征明显，其他城市房产价值不大。
福州房子的价值感是整个福建省内最好的，没有之一。
提升首位度，还要大城建 福州滨海新城 图片来源：左丁/摄
得出上面的一些结论，可能有些人会怒了：
福州房子库存这么大，你就不能说房子要降价吗？2017年之后有些人买房子亏了，还说房子的价值感是最大的！ 别急，任何一个人主观的感受，反映的是过去的现实，而不一定是未来的情况。 今年的福州市政府工作报告中提出了一个清晰的目标：“十四五”期间，福州省会城市首位度要达到25%以上。 首位度，是指在关键经济指标上，占全省的比重。2019年福州市GDP总量，在福建全省的首位度为22.2%。
未来5年要提升3个百分点，可以说是有难度的，因为全省都在向前发展。福州有挑战，也更有机遇。  福州城市风光
与国内一些省份经济最强市比较。2019年，福州GDP相当于泉州的94%；广州GDP相当于深圳的87%；济南GDP相当于青岛的80%；南京GDP相当于苏州的72%。 成绩不错的福州，为什么是那个被很多人说风凉话的省会城市? 这里面有城市量级的因素，以广州和深圳对比，两个城市都是一线城市，属于高手之间的对决。 福州和泉州对比，会让人感觉一个二线城市还比不过三线城市的感觉，所以人们对福州的不解，更多的是怒其不争，仅此而已。 福州要提高城市的首位度，也就是说，福州还要大发展。 城市要发展，就要提高经济总量，要提高经济总量，各种发展经济，刺激经济发展的一揽子政策就会出台。  福州城市风光
在福州现有的经济结构中，房地产仍然是具有举足轻重的作用。2019年，福州的房地产投资在全省中占比为31.9%。这个数据和杭州一样。
同年，长沙的房地产投资占全湖南省的37.5%，数据比福州还高。国内能把经济发展和房价关系处理好的，也就只有长沙。而长沙模式有很强的区域属性。 接下来相当长时间内，福州房地产业投资占经济总量比重不会出现太大的波动。相应地，反映在房价端，福州楼市里，新盘价格还是稳得住。
甚至有人说，现在是福州楼市房价的又到了一个谷底。这种说法也并不是毫无道理。有些楼盘拿出一些房源打折，这并也不会影响大局。 最近从各种会议、文件上反映出来的信息来看，福州“强省会”的信心还是非常足的。 “强省会”和“强门户”，福州的底子目前还挺薄，要做到这两点，就得先把城市建设搞好。 而房地投资仍然会是福州城市发展强有力的助推器。
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发表于 2021-1-12 09:00
