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2021年莆田土地市场首拍来啦！PS拍-2020-30号大学城地块将于1月19日上午10:00在市行政服务中心三层拍卖大厅进行公开拍卖。 PS拍-2020-30号地块位于涵港大道与紫霄大道旁，大学城片区单元控制范围内，距莆田大学城校区不到1公里，离涵江大学城校区2公里左右。该地块旁边规划三山轻轨站，经过九华路站、直达市政府站。  ▲地块信息图
大学城片区作为莆田城北、莆阳新城和涵江主城的重点衔接区域，是助力城涵一体化的龙头板块，规划有5所中小学校、1个二甲医院、1个F2轻轨站等丰富配套资源，方便人气聚集，发展活力十足。 片区内楼盘龙湖紫云赋，精装限价8500元/㎡，单月劲销超500套；离地块不远的建发磐龙府均价1.4万/㎡，已热销近2000套，足见其升值潜力。该地块更拥限价6500元/㎡的优势，值得被看好。 
地块特殊要求 1、该宗地应无偿配建：一所6班幼儿园（应在地块西南侧设置，用地面积应≥4000㎡，计容建筑面积应≥2680㎡）、社区卫生室（计容建筑面积≥45㎡）、居家养老服务点（计容建筑面积≥210㎡，且按每百户不少于20㎡，不足百户按百户计）； 应配建：文体活动室（计容建筑面积≥300㎡）、文体活动场地（用地面积≥450㎡）、物业管理用房（按《福建省物业管理条例》（2019版）规定配置）、通信接入机房（建筑面积≥160㎡）、生活垃圾收集点（服务半径≤70米）、社区终端共同配送站（可与物业合设，或设置自提柜）。 社区卫生室、文体活动室、居家养老服务点应集中设置，以上公共服务设施建筑面积均为净面积不含公摊。 2、该宗地配建的幼儿园、居家养老服务点、社区卫生室无偿交付莆田市涵江区人民政府或其指定单位，所涉及不动产产权一并办理给涵江区人民政府，无偿配建幼儿园的不动产产权一并办理给涵江区教育局，并且同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用。 3、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为32600万元（最高楼面价约3008元/㎡）。该宗地商品住房 (毛坯)最高销售均价不超过6500元/㎡。 4、根据《中华人民共和国教师法》关于对教师购房实行优先优惠政策的规定，本市同一学校教职工团购该地块商品住宅面积达到项目规划商品住宅总建筑面积的1/3以上的给予优先保障。 5、项目中商品住宅如有涉及装修方面按照莆政办【2018】86号文件相差规定执行，装修部分的建筑面积不得超过该地块商品住宅总建筑面积（不含安置型商品住宅）的30%，且同一栋楼的性质必须一致，具体在初次提交的预售方案中予以明确。 
地块规划指标评估 该地块占地41675.85㎡（约62.52亩）；规划容积率＞1.0且≤2.6 ；零售商业（即邻里商业）建筑面积应＞1000㎡且≤2000㎡；幼儿园计容建筑面积应≥2680㎡，其他为城镇住宅及服务设施建筑面积；建筑高度≤54米，住宅建筑层数应≥5层；单套住房建筑面积不应超过144㎡；可打造密度低、层高适合、与周边大学城建筑景观匹配、性价比高的宜居住宅。 地块交通条件评估 该地块位于涵港大道与紫霄大道（建设中）交接处旁边，周围还规划有枫林街和枫沁路两条干道。离九华大道、荔涵大道等交通主线也不远，还有公交线路直达，不论是去莆田市区还是涵江主城，都十分方便。未来区域周边还规划有F2城际轨道站点、绕城高速等，可快速抵达莆田全市各地，乃至福州主城、长乐机场等，交通价值巨大。  ▲地块卫星图
PS拍-2020-23号地块SWOT评估 优势分析（Ｓ）： ①位于莆田市重点发展的大学城片区之内，莆田学院、湄职院都已搬迁至此，未来将享受充足政策红利，以及“城涵一体化”趋势带来的强大发展势能，可持房待涨。 ②地块周边目前拥有沁后小学、梧塘中心小学、萩芦中心小学，莆田十五中、莆田第七中学、萩芦中学，莆田学院、湄洲湾职校等丰富教育资源；未来大学城区域还将规划5所中小学学校、加上自建幼儿园；充足全龄化教育配套，不用为孩子上学发愁。 ③周边有梧塘镇商圈、沁后商圈、未来的大学城商圈等商业资源；涵港大道、荔涵大道、已规划的F2轻轨站等便利交通；梧塘镇政府、梧塘卫生院、沁后卫生院、规划中的1个二甲医院等政医配套；生活便利，前景看涨。 ④紫霄山风景区、尖山寨森林公园、南少林寺等环伺周边，拥揽优质生态环境资源。 ⑤6500元/㎡的毛坯限均价，相较于同板块新盘项目，价格优势明显。且同板块新房项目如今销量良好，可预见其未来销售压力不会太大。 ⑥大学城片区内未来师生资源集中，形成庞大潜在购房群体。根据《中华人民共和国教师法》关于对教师购房实行优先优惠政策的规定，本市同一学校教职工团购该地块商品住宅面积达到项目规划商品住宅总建筑面积的1/3以上的给予优先保障，该政策或将引来大批客源. ⑦装修部分的建筑面积不得超过该地块商品住宅总建筑面积（不含安置型商品住宅）的30%的“限精装”举措，也容易刺激购房者的购买欲望和情绪。 ⑧地块平坦方正，挖地、平整成本低，便于开发。 劣势分析（W）： ①周边现状比较荒凉，一些配套尚不成熟，需要耐心等待。 ②向莆铁路桥高约40米，挡住部分视野。偶尔还带有一些噪音，影响购买心理。 ③该地块是区域内首批楼盘，未来周边开发、拆迁等工程建设，会带来灰尘，噪音等不确定性因素，影响居住感受。 ④该地块限价仅6500元/㎡，开发成本却要近4000元/㎡，加上营销成本等，给开发商预留的利润空间不大；加之地块须配建幼儿园、公共服务设施等，还要预留一部份毛坯做教师公寓，或影响开发商拿地积极性。 机会评判 该地块位于莆田重点发展的大学城片区发展范围内，未来容易形成优质配套资源，人气聚居区。限价6500元/㎡，相比如今莆田各热门区域，拥有明显的高性价比优势，将受到更多莆田刚需购房者欢迎，也有助于开发商后期去化、回款。  ▲地块实景图
威胁评判 约5000元/㎡安置房，或吸引不少当地拆迁户选择入住，将给销售带来一定冲击。教育、交通、商业等配套规划，但尚未落实形成效应，甚至有些规划的后续不确定性，可能会对地块造成前景预判上的颇大威胁。 PS拍-2020-30号涵江地块周边配套 教育配套：沁后小学 、梧塘小学等 医院配套：梧塘镇卫生所、沁后卫生所、规划医院等 生活配套：梧塘镇商圈、沁后商圈、规划的大学城商圈等  ▲涵江大学城航拍图
▲莆田学院附属小学、莆田学院附属中学等5个中小学  ▲周边大学城安置房
 ▲莆田大学城 医学组团马上开工
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发表于 2021-1-12 02:38
