福州楼市，金山是中坚板块。 “金山怎么买新房？房价有点高，但毕业以后一直在这里，还是想在这里。” 关于金山的购房咨询一直不断。 1999年，国务院批准《福州市城市总体规划（1995—2010）》，金山大桥开建。金山第一个楼盘金山碧水2001年开盘，周边一片荒凉。 这很符合那句名言：初民看到奇迹的地方，别人只看到虚无。 每次走到金山，都能感受到喷薄的力量。万达商圈、爱情海商圈的人潮鼎沸，金山小学的办学质量也被“移民”直接拉升了N个档次。 去年神盘榕心映月的辉煌依旧在眼前，龙湖、正荣、建发等一线房企纷纷入驻这个板块。 金山板块的发展时代也是移动互联网兴起的时代。金山板块的走红，不全是传统地产的地段说，而是人心和信心。 01▶板块均价2.7万
根据规划，金山板块位于福州市仓山区南台岛西北部。东至闽江、南至浦上大道、西至三环、北至妙峰山北，总面积约18.47平方公里。 金山最早以榕城广场为圆心，2002年，闽江大道和浦上大道的修建，助推发展。 金山的楼盘早期主要经历3个发展阶段： 金山碧水，国企介入大盘运作，开启“移民”时代。中庚的香江明珠，用复式项目创新产品力。融侨江南水都，让顶级住宅落户片区。 金山楼市的分水岭是2011年，也是移动互联网和新浪微博开始流行的时代。 2011年4月，地铁一号线在东街口围挡开始。 2011年12月4日，仓山浦上万达广场开业，首日迎客超40万人次。 2015年9月，金山商圈再次加码：福州爱琴海购物公园开业。 商圈加持，再加上金山没有鼓楼台江的拥挤，让这里成为一个独立发展起来的板块。 
2001年，金山碧水的均价是1350元/㎡。克而瑞数据显示：2008年金山板块房价也只有6567元/㎡！ 但从2008-2017年，金山房价的增速几乎与中心城区持平。 因为金山板块经过多年发展，已经开始契合了新福州人的生活。 位于闽江和乌龙江之间的金山板块，除了江景、居住和商业之外，医疗和元素也在逐步丰富。 地铁2号线联系起主城区和闽侯。 省立医院金山院区二期和福建医科大学孟超肝胆医院金山院区正在动工。 即使是过去相对薄弱的教育板块，随着麦浦小学中学、仓山六中等配套也在逐步加强。 去年10月28日，福州首次出让2幅纯幼儿园用地，金山绿轴幼儿园用地竞拍近40轮，溢价高达165%。 这说明市场对金山人口的看好，有人就有未来。 2020年，根据克而瑞统计，金山板块的均价为27852元/㎡，金山板块新房套均总价是309万/套。 也就是说在金山置业新房的平均门槛就是 300万。 02▶金山楼市为何稀缺？ 金山大桥 图：张闽文
身边有好几个以前的同事，2014年前后，他们是走出校门的学生，在社会打拼，在金山租房。 2021年，当他们有预算的时候，买房的目标还是金山。 青春在这里，记忆在这里。 金山的很多项目看着房龄也都还行，但总感觉少了那么一点，比如90㎡的两房产品多，小区不讲人车分流。 这些在鼓楼台江购房者反而比较容易接受。 当然金山不是完全没有优秀的楼市作品，但都属于要抢的那种。 低调的豪华：去年11月为例，231㎡起步的融侨外滩壹号一周成交23套。 高调的性价比：主打300万级别的榕心映月，三次开盘，三次遭遇疯抢。 金山的项目为什么偏少？原先是片区内福晟正在变化。 福晟钱隆府，是2019年金山片区的热销楼盘。 主打小面积的弘府和改善型的美墅，也都是金山片区内诸多购房者关注的焦点。  福晟中央美墅
福晟品牌危机出现后，估计是没有人敢去试运气了。 其次是前年土拍的结果—— 2019年，福州土拍，仓山区共计成交14幅商住地块，只有洪湾路2019-48号比较接近金山板块。 所以2019的土拍，直接影响了2020的市场。 前3个季度，仓山区有26个楼盘开盘36次。其中，金山5次、奥体2次、城南7次、老仓山22次。 2020年，金山板块土地开始供应加大后，板块内的项目也有了。 正荣金山洋房—— 金山大道北智科板块目前唯一在售纯商品房地块，容积率2.2爆款四房得房率高。88㎡的一楼，自带入户花园，总价228万。113㎡，6楼，四房两厅两卫，总价在316万。 龙湖天序，超高得房率，最高达89%；高性价比，78平三房，2.5万/㎡起。 靠近三环的新榕金城湾二期，需注意物业，曾爆发过小区文体中心产权的纠纷。 今年争议比较多的“豪宅”紫金九号——9楼110㎡复式，总价361万；12楼，127㎡端头，407万。 如果购房者时间不着急，或者认为房价不会大起大落，那么就是等等党。 仓六小隔壁的雅居乐项目（安置房90%）、金山叶宅、地铁4号线洪塘停车场上盖（须配建3万平方米社会租赁住房）可以再选选。 03▶金山板块的3大挑战 橘园洲产业园效果图
李嘉诚的地段说是地产圭臬。但互联网时代，地产也变得有点证券化，地段不是唯一，IP和概念非常重要。 一位武汉的房产大V最近写到：（武汉）优质地段干不过未成型的二七滨江IP。 按照这个逻辑，福州楼市的IP时代，学校（清华附中）、景观（梁厝）、网红打卡地（烟台山）都可能成为楼市的重点。 
居住人多，成熟的金山楼市大概率还是会保持稳定，但还是注意3个变量—— 第一，商圈如何与时俱进？ 一位好友最近晒了朴朴的消费记录，去年下单186次，总消费7.5万。 这是一个趋势。永辉到家、朴朴到家、新零售正在改变商圈。 如今的金山，缺少的不是万达那几家电影院和星巴克。能帮小区居民节省时间，买好菜的机构，才是好的商业配套。 2019年9月媒体报道：常住人口约30万的金山片区，住宅小区众多，人流量密集，但周边缺乏足够的商业配套。 市有关部门回应金山将建立3个次商业中心，其中一个就位于金山绿轴。 第二，金山产业园急需升级。 金山常被认为是适合生活的地方，但缺少优质的CBD和优秀企业的入驻。 优质企业入驻，也是楼市IP。就像是腾讯云基地落户闽侯，三江口亚升企业总部，台江金融街CBD诸多房企入驻。 去年克而瑞曾对金山产业园进行分析。 金山产业分为两种：一是互联网小镇、红坊、大榕树文化创意园等（标准产业园）；二是“出租园“，即简单的旧工厂改造并出租的园区，比如依强产业园、红葉产业园等。 截止2020年8月，金山产业区标准产业园共计4个，总体量为23.7万m2，出租园共计15个，总体量为39.5万m2。 2015-2019，金山产业园租金平均增速为3.3%。2020年租金首次出现下降，同比下降了1.8个百分点。 
主要原因是金山产业园比较单一：以跨境电商、网络直播公司居多。在疫情的冲击下，这些行业影响比较大。 所以金山橘园洲创意产业园升级已提上日程：总投资约35亿元，瞄准高新技术产业。园区的龙头企业星网锐捷的目标是预计年产值5年内提升至300亿。 第三，强邻闽侯 20年前，金山的很多业主都是刚需和年轻人，他们与金山一起成长。 最近闽侯领导已表态，坚决围绕“打造全国一流大学城”目标，主动融入大学城和科学城建设。 也就是说金山的邻居，隔壁闽侯已经瞄准了教育和年轻人。 新浪乐居统计：2021年闽侯预计有21个项目入市，不少项目的单价都还没有突破2万元/㎡。 去年万科又一城、融创未来海的火爆，消化了市场 200万左右预算的购房者。 当年金山被认为是福州的刚需改善地，而如今板块价值提升后，是否有办法用新IP维系留住年轻人和改善客？ 04▶信心依旧在 金山中学
楼市板块就像股票的不同板块。 有的比较激进，是“进攻属性”，就像如今楼市中受到一定质疑的三江口和长乐滨海新城。 选对合适的项目，涨涨涨的幅度会很高。 有的是防守型资产，比如金山这样的“强势板块”。风险和保值能做到一个平衡点。 金山片区的最大价值，不是什么商圈配套，而是板块共识：刻进骨子里奋斗精神，如大航海时代的移民。 社交媒体常区分“老钱”和“新钱”的区别。后者更加低调和内敛。 金山的20年，是互联网高速发展的20年，楼市慢慢成为社交媒体的舆论场。 楼市IP这个新概念，是伴随着移动互联网和社交网络出现的新事物。 金山楼市IP和板块最大的信心，不全是配套。而是生活在这里的人，以及他们共同的价值观。 当年约会的电影院，一起撸串的青葱岁月，奋斗的青春在这里，所以一直想留在这里。 一些楼盘大肆宣传金山的豪宅，聚焦宽敞阔气的大门，似乎忘记金山板块的飞跃，是成功后的低调和奋斗时的汗水。 夸张的凡尔赛，这是老钱的价值观。 范冰冰曾放言：我不嫁豪门，我就是豪门。 金山板块史无前例的20年，从无到有，就是8个字：筚路蓝缕，肯拼肯干。 一个当年出租车都不愿意来的地方，如今却是常常堵车。金山小学曾经默默无闻，如今走在成为优质学区房的路上。 这才是金山板块的IP和底气——我就是传奇。
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发表于 2021-1-13 23:38
