楼盘评测：中庚香山新时代

福州购房指南

项目名称：中庚香山新时代（香山新时代花园）楼盘地址：龙头路与战坂路交界处。

一：土拍情况

宗地2017-24地块，位于晋安区坂中路北侧。中庚地产以17.37亿元竟配建1350平方米竞得，土地面积31456平方米，土地用途为住宅用地。

周边楼盘地块价格对比：

1. 宗地2017-25号地块（天空之城项目），福建省碧桂园房地产开发有限公司50.4亿元竞得，占地面积111443.78㎡。1350平米配建

2. 宗地2017-23号地块（融信澜天项目），融信集团以14.1亿元竞得，占地面积25668㎡。

二．楼盘建设规划：

开发商：福建中庚置业有限公司 物业：中庚物业/物业费3元/月/㎡

计划建筑面积110489.55㎡，占地面积31456㎡

其中6#楼部分房源由福州市土地发展中心回购，做为社会公共保障房

与周边楼盘价格参数对比：

中庚香山新时代：27500元/㎡ 容积率：2.4 绿化率：35%

天空之城：25500元/㎡ 容积率：3 绿化率：30%

融信澜天：26800元/㎡ 容积率：2.5 绿化率：35%

3． 销售情况：

该楼盘2019年8月17日开盘，截止目前数据：

2#楼网签情况如下：

5#楼网签数据如下：

截止2021年1月11日，除了6#楼基本售罄，其他楼还剩少量房源。2#楼，5#楼有较多房源待售。去化率为:68%（以上数据来源福州市不动产交易和登记中心，网络数据有些延迟）

4． 户型介绍

75㎡2室2厅1卫

100㎡3室2厅2卫1厨

108㎡3室2厅2卫1厨

124㎡4室2厅2卫1厨

除了9#楼是两梯三户，其余均为：两梯四户

总体来说户型可以满足大部分人的需求，都是南北朝向，朝南大阳台。

（还有少量复式楼，均价在35000/平方米左右）

五.周边配套

地铁：步行至一号线罗汉山地铁站距离2.1公里。至1号线秀山站步行2.2公里差别不大。

公交：门口30米，龙头后塘公交站：127、160路公交车。

五四北泰禾广场：驾车距离1.8公里，公交需要步行500米。

与周边楼盘相比，没有太多差别。这个板块的公共设施还是有待完善。

周边学校：只有福州市新店中心幼儿园、战坂小学，未确定是否划片归属

优点：中庚香山新时代做为一个纯商品房社区，社区环境良好，房子使用面积比较大，楼层高3.15米等硬件设施都还不错，社区定位就是高品质社区。

（倒板送面积算，应该也算一个吧）

缺点：

截止2020年底五四北板块均价逼近25000元/㎡。房价高居不下，去化率却是差强人意。说句业内流传的玩笑话，去五四北可以买期房中的现房。而中庚香山新时代均价要接近28000元/㎡左右。其实这和当时地价贵也有关系，这块地实际可售楼面价就高达：23384元/㎡。但是在其他板块都快速发展的时候，五四北没有太多的规划落地或者政策倾斜。这个是目前五四北板块共同的缺点。有一次在和一位业内朋友聊天的时候，对方表示：现在很多人觉得买五四北还不如买闽侯高新区。