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最近分析了福州土拍情况，虽然这两年福州的土地供应非常大，但是从现在的土地分布来看，后续不少区域的供应会减少很多，同时由于棚改的暂缓，不少区域存在一个尴尬区域，新盘刚刚建好，但是因为暂缓导致周边还存在不少棚户区。今天就从卫星云图来看看福州目前几个板块的棚户区集中在哪里，对于后续大家买房有一定的参考。（由于地图的更新延缓，个别区域会有误）
五四北从地图来看，虽然五四北是外围板块，加上近年库存不少，优惠降价情况也较多。但是从板块的整体看，其实开发得较多，剩余的棚户区基本都只在外围。其中主要集中在： 1、高速路外的斗顶区域，未来的土拍热点区域 2、战坂区域的古城小区，今年因为疫情上了热搜 3、登云水库山脚下区域，距离城区距离尚可 4、新店外围鹅峰片区，五四北的郊区位置 分析：从五四北来看，整体核心区域基本都已经没有大面积棚户区，板块的开发也到了一定程度，后续的供应基本都在南北的郊区位置，对于板块而言，核心区域的楼盘，虽然库存大，不过后续不会有较大的竞品上市，去化难度会随周期走低。 
晋安东区近年火热的东区，随着棚改深入，大部分棚户区都已经被拆除，目前的新盘供应也较大。当然均价也在一直走高，目前板块的棚户区集中在三远旧屋区，同时从地图看，东二环区域土地基本清空，鼓山脚下沿线区域也都进行棚改，后续依然会有地块供应。至于东区的近三环核心工业区，虽然后屿等区域都已经拆迁，目前只剩下福兴等工业区存在，后续如何改造也是一大热点。 分析：未来两年，东区的供应量依然会不少，对于整个板块而言，压力依然不小，特别板块还主打安商房，加上不低的均价，对于刚需的吸引力不高。预测整个东区的楼盘去化可能会呈现两级分化，而且会朝着极端走。 
金山板块金山板块开发比较旧，目前金山大道南侧已经没有棚户区，北侧依然不少。集中在洪塘，红坊等区域。虽然最近洪塘上盖大地块拍出，不过周边依然还有不少棚户区。同时区域中东部，还是工业区的集中区域，分布了不少产业园。对于还区域的新盘而言，供应量目前也不大，不过受困周边环境，导致做优惠依然去化一般。 分析：金山未来的开发核心区域肯定会是在北侧，当然目前看周期依然很长，北侧目前的居住度还是较差。当然区域有4，5号线经过，后续就看规划是否会结合地铁对工业区做一个新的规划整改。总体而言，短时间看不到逆转的局面。 
奥体板块前几年开发的主打板块，奥体中心带起来的区域，目前主要棚户区集中在飞凤山南面，同时北面存在较多工业区。最近也没有地块供应，可见该区域目前的改造规划有所停止。 分析：对于奥体而言，目前主打奥体中心周边以及飞凤山公园。对于奥体中心周边而言，大部分都是新盘，仅仅存在个别工业区，目前比较尴尬的是飞凤山，依然存在大面积的棚户区和工业区，板块主打的休息区域，结果周边还是没有太大改善。对于奥体而言，好像近年被政策遗忘，没有特别的利好落地，不知道未来几年是否有新地铁落地加持，同时对于存在的棚户区继续拆除。 
江南CBD江南CBD板块，随着东扩南进政策应运而生的区域，2020年是板块新盘的爆发期，板块呈现三角形，目前在东部办公区附近的基本都以新盘为主，目前的棚户区集中在板块西部高湖村。 分析：板块虽然是新型板块，整体而言板块面积不大，但是目前开发到一半，棚改延缓，对于板块而言也比较尴尬，棚户区对于板块而言面积不小，占据了板块的大部分区域，对于板块未来发展而言阻碍非常大。对于板块的购房者而言，相信目前较大关注也是该区域的拆迁情况，如果有新的进展，相信板块的发展会更进一步。 
城南板块最后聊聊未来的最大土地粮仓，目前周边虽然新盘也上市了几个，但是从地图来看，棚户区的面积依然巨大，集中在义序机场周边，三环以南等。 分析：目前南二环的新盘也受到不少刚需购房者关注，虽然2020年个别楼盘也做出了大力度优惠，但是总体而言去化情况一般。区域当年受益于棚改，造就了不少土豪拆迁户，对于整个区域的新盘去化有较大帮助，可惜目前拆迁政策变化，不少拆迁户被迫拿房，后续的安置房冲击力也不容小瞧。 当然城南现在也是政策的主导区域，相信不少人看好这个区域的未来。目前来看区域的最大硬伤就是义序机场，可以说机场对于板块的发展简直是致命性的。对于购房者而言，如果有意向这个区域，一定要评估好未来的发展周期，以及后续的天量供应。 当然如果有一天机场搬迁，相信整个板块的价值也会上升一个层次，但是目前来看这种预期还不值得去花高价赌。 
分析总结目前福州的棚户区也是两级分化，二环内的区域基本没有特别大的棚户区，对于目前不少土豪而言，存量新盘选择少，后续也没有供应，这也是为何市中心不少新盘都开出高价依然去化轻松。 五四北虽然目前是库存很大，但是板块的棚户区并不多，而且位置都靠外，对于板块后续库存去化有一定优势。 江南CBD板块，政策主导的区域，不少利好加持，但是再多利好，也比不上高湖拆迁，不然对于板块而言发展受限太大。 金山、奥体、东区，棚户区总量也不大，同时存在较大区域的工业区，对于后续的规划发展是一个关注点，毕竟工业区的改造升级是一个板块未来发展的生命线。 城南板块由于棚改延缓，依然存在天量棚户区，同时义序机场这个炸弹存在，对于有意向的购房者而言，城南的新盘选择，真的不用太急。存量大，后续供应多，同时安置房还不少，完全可以对比选择符合自己心意的房源。
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发表于 2021-1-14 08:00
