未备案先降价，安商房旭辉都会里值得入手吗？

刚需探房

最近看到楼盘优惠特价的宣传图，看了楼盘名字之后发现了个神奇的现象，楼盘还没备案，居然已经开始做特价房，这个楼盘就是位于五里亭片区的高配比安商房旭辉都会里，今天来分析看看。

旭辉都会里：备案名（旭辉朗香公馆），地处：福马路与连江北路交叉口东北侧

楼盘规划

项目占地31.05亩，规划6栋高层住宅，其中90%为安置型商品房，可售商品住宅仅49套，混合布局于社区中间两栋（3，7号楼），均为89平三房。物业：上海永升物业，物业费约2.5元/月/㎡，2022年4月交房。

土拍情况

2020年2月27日，旭辉+永同昌以5.42亿元拿下宗地2020-02号地块（晋安后浦村及周边旧改地块二），溢价率20%，平均楼面地价11903元/㎡，地块占地31.05亩，容积率2.2，该地块须建设90%安置型商品房，按17800元/平均价销售。

分析：作为去年的高配比安商房代表，由于配建比例高达90%，所以楼面价仅1W2不到，对比17800的回购价而言，差价6000，保障了项目的利润。地块位于五里亭片区，也是小地块不过形状相对方正，对于开发商而言剩余商品房较少，去化难度较小。

对于旭辉而言，前两年回归福州，拿下的五个地块，都以安商房为主，分布也相对零散，其中四幅还都是高比例安商房（榕宸天著、江南赋、公元大观、都会里、江山云出）。可以说从目前来看，旭辉对于安商房的优惠力度是非常大，五四北的榕宸天著优惠到2w左右，附近的旭辉公元大观优惠到27000左右。总得来说，旭辉从开发商变成了政府的包工头，回头看五幅地块，反而是安商房比例最低的江山云出是旭辉最大的压力。

户型情况

89平米：三房两厅两卫，位于端头和中户，差别在于入户门方向，户型布局与市面主流类似，三开间朝南，动静分离，楼盘目测纵深偏小。

主要不同点在于南面次卧部分空间被主卧拿来做衣帽间，南面次卧后续只能靠封包阳台才能扩充空间。总得来说，楼盘户型由于面积的局限性，还设计大阳台，导致主卧无法直接配建衣柜，后续的风险在于阳台是否能封包。

区位情况

楼盘位于五里亭片区，距离地铁二号线五里亭站300米，出行帮助较大，距离世欧广场1.3公里，在建的晋安湖650米，对日后购物休闲有一定帮助，楼盘350米存在肿瘤医院有一定影响，区位总体而言尚可。

价格情况

楼盘还未备案，从宣传特价房海报来看，备案价在31000左右，优惠价在28500左右。对比周边楼盘看看。

1、龙湖天璞：位于楼盘南面，配建一栋安置房，最近备案的6号楼均价33500

2、旭辉公元大观：位于前屿交汇站附近，高配比安商房，备案价31500，优惠价27000左右

3、日出印象：位于楼盘西侧，08年二手房，目前均价26000左右

4、榕发观湖郡：位于东二环板块，纯商新盘，89户型，优惠价在3w左右

分析：总得来说，周边的均价基本都在3w以上，不过高配比安商房目前被市场等同于安置房看待，相对应的价格也有所下降。对比天璞价格来看，天璞优势在于分栋安置房，而且只有一栋影响会小点，不过价格高达33000。从公元大观的优惠去化来看，27000是目前市场接受的价格，该盘对比公元大观，地铁距离差不多，缺点在于少了一条线，不过距离城区更近。

对比目前宣传的优惠价，1005房源的总价在256w，选择观湖郡1003的89户型，优惠后总价大概在266w，差价10w，差距在于观湖郡的三房得房率不高，该盘风险在于阳台封包问题。所以如果仅仅是28500的优惠价，差10w总价就能在接近安置房和纯商盘之间切换，对比来看性价比依然不算很高，楼盘后续建议参考价27000左右。

楼盘总结

楼盘位于东区五里亭片区，优势在于周边配套尚可，距离地铁站近，劣势在于高配比安商房等同于安置房。后续的备案价估计也在31000左右，备案价对比周边其他新盘而言没有什么优势。当然从目前的宣传海报来看，优惠价在28500左右，接近9折的优惠，由于楼盘房源较少，户型的风险在于卧室阳台封包，如果有意向购买建议27000左右。

总得来说，旭辉对于该楼盘的营销策略与其他几个高配比安商房无异，安置房保障了利润，剩余少量房源，直接做优惠求去化，已达到快速清盘结束战斗的目的。

题外话

目前福州有个神奇的现象，安商房的横行，对于拿地的开发商而言，有个别开发商拿地不少，但是回过头看，基本都是清一色的高配比安商房，直接抢了国企安置房建设的工作，对于开发商而言，由于清楚知道回购价，所以计算好拿地价，资金充足的话，利润可能不会很大，但是可以没有太大压力赚钱，其中代表：该盘的旭辉，钢铁侠大东海。大家对于这几个开发商的做法如何看？