数量一样面积减半，福州市区掏箱底土拍还能持续多长？

都教授说房

昨天福州四城区2021年的第一场土拍公告发布，将于2月3日下午出让12幅地块，想必关心楼市的读者们都已看过新闻。和去年一样，今年首次土拍也放在2月份，同样出让12块地。但别看数量一样，实际内容却有天壤之别。

2020年首场土拍推出的12块地合计1071.5亩，今年12块地却仅有508.9亩，数量看似很多，实际面积腰斩。当然，这种现象见怪不怪，平时有保持阅读的朋友们记得，福州土拍出现拐点是在2020年的第七场，去年9月29日《楼市余温所剩无几，福州市区土拍拐点或已出现》一文中我就已经提到，大规模旧改落幕之后，福州市区集中区域大量供地的场景将不再有。

随后这个拐点在去年底的第八场土拍得到进一步确认，大地块减少，中小地块增多的趋势在今年依然延续。不仅如此，去年下半年以来小型非住宅用地也开始变多，这些地块本来通过挂牌方式出让也可以，但都被纳入拍卖，将供地数量凑了起来。2021年的首场土拍仍是如此，12幅地块中宅地仅有8幅。

值得注意的是，本次土拍虽然依然是限地价、竞配建，但是配建种类却不一样，有的是配建社会租赁住房，有的配建限价房，有的配建养老设施，有的干脆摇号，在供地方面更加精细化。达到上限价后直接进行摇号的是一幅纯安商房地块，起拍楼面价6095元/㎡，回购价14060元/㎡，其实已经做好了摇号的准备，显然还是安商房地块稳赚不赔。

在供地分区方面，正如我在解读此前两场土拍的文章中提到，如今主要是“存货”供应，除了刚拆迁平整完毕的后屿和已经反复上架下架两次的斗顶这两个土地粮仓外，东区横屿组团和江南CBD也在拿出压箱底的地，最大的一幅就是江南CBD地块一，经过多次预告并对出让条件进行调整之后，终于正式上架。

最有意思的是斗顶的两幅地块，这回已是第三次推出土拍。这块地去年8月28日第一次推出是154.7亩的巨型地块，到了12月16日被分割为两幅64亩左右的中型地块，本次再度上架又对这两块地进行调整，面积再度缩小，这回加起来只剩109.2亩，比最初减少近三成。

对比前后三次土拍图片也能看到这地块做了怎样一番调整，最早是将斗顶佳园包在当中，第二次改为三面包围北面留空，到了第三次只有两面围住斗顶佳园，东侧和北侧的地块都空了出来，等到以后再说，这样一来尽量减少对斗顶佳园小区居民生活造成的影响。

除了一些尚有土储的区域继续供地之外，我们看到还有一些地块是翻箱倒柜找出的“尾货”。比如海峡奥体中心和正祥奥园康都中间挤出来的一幅7亩小地块；还有上下杭中平花园1号楼拆迁后平整出来的迷你商业用地也抓紧上架；中庚城南侧的一幅金山绿轴剩余地块，原本规划用途是体育用地，如今也改成住宅来卖。

我们看到，在各片区安置房源已经足够的情况下，这些存货大多作为纯商品房地块出让，从去年以来安商房占比逐渐减少的趋势仍在延续，甚至斗顶的两块地将商品房和安置房彻底分开。在大规模旧改落幕之后，安商房的历史使命也已接近完成。

不过，虽然供地面积在减少，但是数量的确还是不少，开年首场土拍依然坚持拿出十幅以上，预计2021年福州市区还将延续过去几年来的大量供地模式。但今年过后，到了2022年是否还能继续维持这么大的供地量，就要打一个问号了。毕竟这几年来的天量土拍都是基于大面积旧城改造，如今闽江北的城中村已经剩余不多，等到压箱底的地块拍完若是还想维持这么大的供地量，除非把仓山的村庄大拆一遍。然而旧改高峰期早已成过往，今后再来一轮的可能性不大。

当然，市区周边土地存量还是十分充足的。虽然主城区大规模旧改已经停下脚步，但是闽侯滨江新城征地拆迁正如火如荼，更不用说一马平川的长乐沿海还有拍不完的土储。今后供地重心或将向长乐和闽侯转移。

大量拍地建房，增加市场供应，这些春风化雨般的举措在无形中起到了调控房价的作用。虽然福州并没有过多采用行政手段对楼市进行干预，但充足的土地供应既让楼市彻底进入买方市场，也改变了购房人对房价的预期。尽管福州没有严厉限价，新盘备案价仍然拿得很高，房价却在持续下降。这就说明只要房屋土地供应充足，市场自会选择正确方向。

在过去三年间福州市区房价平稳下降的状态下，此时可以希望地价能够尽量拍得高一些。开发商是赔是赚与我们大家无关，但是财政收入增加对于全体市民都有好处。尤其今年推行落户“零门槛”，接下来还需要大量投资建学校。