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2021年福州首场土拍将于2月3日下午举行。 12幅土地上架，8幅商住用地，宗地2021-03号值得关注。 这块地位于晋安区横屿路南侧、前横北路西侧。西侧是东二环泰禾和鹤林生态公园，晋安湖公园、牛岗山公园也在附近。 除了地段优势之外，最重要的是它和去年的2020-33地块很像也很近。 去年8月拍出的2020-33地块，去年福州土拍楼面价排名第二。 拿地的是厦门建发，操盘速度也很快，项目即将上市，名字霸气侧漏。 “养云”二字出自皇家园林颐和园的“养云轩”。  建发养云效果图
147㎡、175㎡、205㎡，三种大面积户型，是福州诸多改善人群期待的改善项目。 所谓的中式豪宅，讲究一个“藏”，一个“慢”。 就在诸多期待养云向东二环乃至福州的市场慢慢亮出身段的时候，昨日土拍预告，恰如市场的催促。 快点，建发养云，隔壁老王要来了！ 01▶养云的邻居有多强？楼市江湖，一时瑜亮，相爱相杀的事情挺多。 之前写过万科与阳光城在台江的故事，也说过恒大不发声之前，要理性看待世茂在帝封江超越外滩的雄心。 东二环这块地，花落谁家现在还不好说。但它和去年建发拿的地太像了。  宗地2021-03示意图
大环境来看：都尽享东二环核心区位，地块都很方正，在建的地铁4号线从地块南侧经过，紧邻竹屿站与横屿。 周边福十一中高中部、福三中晋安小学等中小学和省儿童医院等配套，举步就到东二环泰禾广场。 两块地的面积、起拍价、最高限价都差不多。 今年2月即将拍出的2021-03地块容积率略大于养云，但因为最近的福州楼市新规，高度被限制在60米以下，以3米为一层来说，项目大概率不会超过20层。 
两块地虽然都是纯商品房地块，非要说区别，那就是附加属性的不同。 建发养云拿地的代价是——设置1所幼儿园，面积不少于5000㎡，持3000㎡社会租赁住房。 养云作为高端的改善项目，如何打造这3000㎡的社租房，确实也会让市场比较关注，因为社租房流动性大。 再来看下这次土拍，8块商住用地，除了江南CBD的百亩宅地采取价高者得之外，其他都设置了最高限价，有竞配建要求。 2021-03地块，出让公告约定：建设限价商品房。这些房子位于东北角，按项目备案价格70%销售，由指定对象购买。取得预售许可证后一年内未销售的限价商品房，由福州市土地发展中心按照上述价格回购。 备案价70%，那就是7折。这个数字有点意思。市场猜测：是否有可能是作为人才房进行使用？ 毕竟长乐滨海新城，刚刚释放了一波福利——给人才7折购房的机会。 社租房和幼儿园VS建设限价商品房，全看产品怎么规划。 02▶土拍或再次火爆东二环高价值+成熟配套+生态宜居，在福州，代表一种稀缺占位。 因为参数类似，大概率这次土拍这块地将继续维持去年厦门建发拿地的火爆。 建发去年是8月底拿地。恰逢金9银10之前。 当时福州楼市对安商房模式很不理解。市场没有认为安商房是阶段政策，是跟着拆迁户以低价享受地段福利的机会。 在当时的情况下，有万科、建发、绿城、融侨、大东海、中海等13家房企抢地，竞拍了34轮，溢价30%，很好地提振了福州楼市的信心。 如今落户新政放开，外地人都在考虑买福州的房子，大户型更不受限购的束缚。 环境变好，2021-03这块地很大可能会让房企再次high起来。 03▶东二环永远在骚动
晋安鹤林片区E-05东地块（宗地2018-17号），2017年是福州土拍史上首幅熔断地块。 2018年由世茂以28.54亿元竞得，楼面价约22502元/㎡。 这个项目由世茂等3家开发商联合开发，叫公园左岸。 同样在2018年，福州建发以21.74亿元摇号竞得宗地2018-18号鹤林片区I-10地块，地块容积率2.8，无任何配建，平均楼面地价23004元/㎡。 福州建发打造的项目叫做榕发观湖郡。 无论哪家房企，一旦下个月拿下2021-03地块，就有几个难题：北有建发养云，南有观湖郡，这个突围战要怎么打？ 养云去年8月拿地，如今开盘在即。作为东二环目前比较能打的项目，本想着领跑一段时间，突然发现隔壁老王要来了！ 公园左岸和观湖郡拿地时间都是2018年，平均拿地价都是2.2万。 公园左岸3.75万/㎡带装修，观湖郡毛坯备案价不超过3.5万。 这代表了东二环板块的一个价值线。 2020年2.6万/㎡拿地的养云，前有2018年的来者，后有2021年追兵，要开多少的价格才合适呢？ 04▶产品雷同or差异化买房不看东二环，阅尽福州也惘然。 板块内地王出现，对房企来说，除了市场信心，也是市场压力。 尤其是比如说2017年4月的地王三盛拾光里，楼面价达到了25460。 如此高的地价，就让后续杀入五四北的多家房企一味求稳，导致大量小户型产品出现。 除绿城还在五四北坚持改善住宅和大户型的定位外，很多五四北的改善客都找不到地段内的改善房了。 而在东二环，泰禾金府大院珠玉在前，是大面积改善产品的江湖。 去年，应该是养云还没入市前，就有机构做过一个数据——四房为代表的改善户型是鹤林公园附近的主流。 
四房为代表的改善项目很多，再加上建发养云项目入市，以及养云隔壁的老王，板块竞争激烈，就会造成开盘压力巨大。 以榕发观湖郡为例，一次性全部开盘736套，优质房源迅速去化。被挑剩下的318套，就会变得销售困难。
当然，榕发观湖郡的小面积有一些优势。 一旦2020-03地块和养云在大户型之战上厮杀的不可开交之时，小户型的榕发观湖郡有没有可能逆袭？毕竟东二环还是挺缺小户型纯商品房的。 这就是东二环，前有高手，后有追兵，每一个房企都在和时间作战。 养云遇到的压力，诸多非改善项目也会遇到。比如说东二环还有2021-07地块入市，要建1万㎡安置型商品住房，以及商贸楼停车位等。  宗地2021-07示意图
那天写金山板块时候，就提到原先楼市地段论正在遭遇挑战，如今买房更像是炒股，是IP概念的重置。 除了泰禾、地铁、地王外，东二环楼市的新IP在哪里？晋安湖三创园，福州数字内容产业园这些新IP将如何影响东二环？推盘策划时不得不思考。 当然不排除厦门建发在此次土拍再次发力，顺便把隔壁地块也一起拿下，那就很从容了。 问题是要学鲁能在五四北的专一并不容易。这需要“运气”。 手持养云项目的厦门建发，可谓箭在弦上，不得不发。 听着隔壁老王越来越近的脚步声，养云可怎么办才好？
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发表于 2021-1-15 20:00
