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1月14日，福州市不动产登记和交易中心公布了《2020年福州市五城区新建商品房、二手房交易情况》。这是官方汇总核实过的数字，要比那些第三方机构和房地产自媒体平时用网页爬虫搜集来的数据准确并且权威，这是我们总结分析每年、每季度福州楼市运行的重要数据。 根据官方数据，去年福州五区新建商品房销售50004套、二手房交易32754套。于是这几天有些自媒体营销号像打了鸡血一样，大肆散布福州去年卖了82758套房，有超过8万多人买房等等，诸如此类的不实言论甚嚣尘上，不知大家看到这里有什么感觉，我相信聪明人当然能够分辨谣言和真相。 
我们平时分析市场上卖了多少套房，一般只看住宅数据，比如官方数据中写得很清楚，其中住宅31040套、二手住宅24582套，加起来也就是55622套。至于那82758套，这里头还包括非住宅，比如写字楼、车位、店面、厂房等等，尤其很多“套”是车位。我们显然不可能把买了一个车位当做一套房，更何况买了车位的人必然也买了房，二者是重叠的。所以8万多人买房也好，卖了8万多套房也罢，这些都是刻意误导，只是我们不知道那些造谣的人到底是蠢还是坏，是因为无知还是故意欺诈。 那么，去年的真实成交数据是涨还是跌呢？我们需要和2019年进行对比。2020年福州五区新建商品住宅销售面积295.2万㎡，与2019年（278.05万㎡）同比上涨6.17%；二手住宅交易面积231.47万㎡，与2019年（240.16万㎡）同比下跌3.62%。 看起来是一手房上涨，二手房下跌，事实是不是这么简单呢？实际上我们知道去年开发商的日子可比二手房东难过多了，大量新盘从期房卖成现房，无论是“金九银十”还是国庆期间、“双十一”等节点，均有楼盘大幅降价促销，八折、七折都不罕见，甚至六折都有出现。要是新房比去年好卖，显然开发商们也没有必要这么大力度去打折。 对于本号文章有保持阅读的朋友们这显然也不是一个很难回答的问题，因为大家都知道这个一手房销售数字里面卖的不完全是“商品房”。2019年安商房地块才刚刚开始集中出让，这些天量安置房源在2020年下半年起才陆续进入回迁选房和网签阶段。去年10月15日《福州市区2020年三季度楼市分析》中我已经提到，第二季度新建商品住宅销售才5585套，到了第三季度一下子高达12043套，之所以成交量大涨是因为安置房撑起半边天，所谓的“商品房”里面大约一半是安置房。 去年第四季度虽然没有第三季度那么高的网签量，但新建商品住宅销售也有8593套，由于没有数据把安置房部分区分出来，我们只能凭印象通过一个个项目来看个大概。去年第四季度进行回迁选房或者集中网签的项目中，比如仓山区的世茂湖滨府（南谨公馆）、大东海瑞景园、融侨瀚林郡，这三个项目网签的安商房数量加起来大致有近千套。 
除了新增网签项目外，第三季度已经开始网签的项目仍在持续签约，比如滨海首府、三迪枫丹雅筑、新榕金岳府、城投凤峦郡等几个项目中的安商房网签增量加起来也有几百套。 
究竟每年的一手房销售数字里头有多少是安置房，这个具体数据没人去统计。安商房项目也实在太多，一个个点过去看工作量太大，但我们通过平时观察大致估算一下，去年成交的31040套新建商品住宅中，安置房至少近万套。 因此，看起来2020年比2019年新房多卖了3573套，然而2019年的27467套基本上都是货真价实的商品房，实际上2020年商品房少卖了五六千套。这就是为什么2019年还有新盘敢于价外加价销售，而到了2020年一个个抢着打折降价的根本原因。 商品房销售数字中含有安置房看不太清，我们可以通过不太受到干扰的二手房成交数字来观察市场。相比之下二手房的日子确实更加好过一些，固然2020年受到疫情影响，但最终二手住宅相比2019年也只少卖了999套。一方面原因在于二手房价格进一步下跌，降价之后买得起的人多了自然成交量能够得到补充和支撑；另一方面也得益于新盘价格虚高，让二手房抢到了更多的市场份额。 自2018年楼市开始下行以来，过去三年间每年一手房和二手房合起来也就成交个四万多套，市场蛋糕就这么大，双方是此消彼长的竞争关系。2019年随着货币补偿款的发放楼市成交显著回暖，但房价也借此放量下跌。而2020年来自于拆迁户的购买力开始减少，房价持续下探成交量也没有起色，这种“价量齐跌”和“无量阴跌”的现象让某些从业人员十分恐慌。这就是去年楼市中出现撕裂般的不合理价差，并且各种欺诈营销手段越来越甚嚣尘上的原因所在。这一次之所以有人一看到官网数据就急不可耐地扭曲真相，其实他们越是恶意造谣煽动恐慌就越是心虚的表现。
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发表于 2021-1-17 17:49
