TOD模式，是规划一个居民区或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种规划设计方式。 刚刚过去的2020年，这个概念在福州地产圈里火了好几拨。 这是一个好现象。说明经过10多年的发展，福州的地铁建设由单条成线模式进入到联网成片的阶段。而地铁是一座城市的生活动脉和经济血管。 福州目前建成、在建及规划中的170个地铁站点里，可结合地铁综合开发的站点已经有42个。 其中2号线金山站的榕心映月被业内认为是TOD的成功范本之一。 2021年11月27日，据海峡都市报报道，福州市自然资源和规划局结合地铁线路建设，正在梳理可开发用地的总体布局。 2021年在地铁沿线打造TOD精品项目，将是福州市土地开发建设的重点。 大型城市以地铁交通为导向的综合性开发，有助于城市空间的拓展，优化交通格局。开发商打出TOD概念是为了强调楼盘的区位优势和与地铁之间亲密程度。 然而，在为福州购房者提供咨询的过去一年里，福州的购房者对TOD的理解程度并不深。 究其原因，一是福州目前还没有十分成熟的TOD运行场景展示，二是很多包装出来的TOD概念也是虚火旺盛。 今天，分享一下成都TOD模式，给福州购房者一些启示。
学习东京
2010年9月27日，成都地铁1号线一期开通。从初期的日均客流量14万乘次，到日均客流量约400万乘次。 十年间，成都成为国内第5个实现地铁单日客运量突破500万乘次的城市。 2020年8月4日，陆肖站TOD综合开发项目景观示范区、销售中心正式对外开放，满眼“绿色”的生态资源，让人对项目正式亮相充满期待。 在TOD模式开发上成都学习的对象是东京。 
时间回到2017年初。日本东京街头，由成都市多个市级部门和成都轨道集团组成的考察组，往来于东京各TOD项目调研。 在东京地铁新宿站的地下，考察组看到了令人印象深刻的一幕：这里不仅是世界上人流量最大的综合枢纽，地下出入口更是多达200余个。成都地铁出站口最多的中医大省医院站，加上还没通车的五号线，也不过才十个出站口。 作为东京最具代表性的TOD站点之一，新宿站周边800米内有鳞次栉比的商业、写字楼、酒店、住宅，更有东京最大的市政公园新宿御苑。 更让考察组惊讶的是，90%的东京市民，每天都从这样的TOD站点，通过四通八达的地铁前往各处。这些TOD站点内部就像一个“地下城”，这里“一站式”满足生活所需。 亲身体验过TOD在东京的便利，考察组很期盼——将TOD引入成都。 2017年，成都出台《成都市人民政府关于轨道交通场站综合开发的实施意见》，明确“以轨道交通站点为中心，按照一般站点半径500米、换乘站点800米”为场站综合开发用地范围，建立了市区联动、跨部门协作的工作机制。 同年，成都轨道集团下属“成都轨道地产集团”更名为“成都轨道城市发展集团”，向现代效益型企业转变，剑指全面提升TOD开发能级。 之后的系列动作便是：出台《轨道交通场站综合开发专项规划》《成都市轨道交通场站开发实施细则》等政策，明确了“综合开发为常态，不开发为例外”的原则，确定105个轨道站点和75个车辆基地由成都轨道集团作为TOD综合开发实施主体，明晰了操作层面的具体路径。
成都实践
2019年，成都进入“TOD建设元年”，确立14个TOD示范项目。 项目真正落地，“有难度”是被多次提及的词汇。 有些站点的开发难度是前所未有的；有的项目设计需根据各区县特点因地制宜；成都人口密度不如东京，以站点为核心300-800米的范围高强度开发并不适合成都。 为此，成都制定了更为精细化的TOD规模，没有采用国际上通用的358模式（300米－500米－800米半径分级开发模式），而是因地制宜的提出了专属于成都的“137模式”。 按照“产业优先、功能复合、站城一体、生活枢纽、文化地标、艺术典范” TOD的成都理念，成都轨道集团确定了以站点为中心，在半径100米核心区布局酒店和商业服务业设施，打造具有显示度的城市地标。
在半径300米次核心区布局商务办公、科创空间、产业功能及公共服务设施，塑造灵动多样的城市场景。
在半径700米非核心区，布局住宅、公园等生活生态空间，营造从“城市到自然”的诗意栖居。 由此可见，成都的TOD单体规模相对小一点，同时将“商业产业半径”缩小，通过TOD的数量优势将资源分散到全城，避免出现东京TOD局部爆仓的现象。 成都在TOD开发上，致力于让每一个TOD项目都形成自己独特的IP。 这个IP有可能是产业形态方面的，也可能是景观特色方面的，还有可能是建筑风格或者地域文化方面的。 例如，陆肖TOD，将打造成为全市TOD综合开发标杆和公园城市的社区样本；双凤桥TOD，将打造全时体验型TOD城市活力门户，定位为“电商总部创新中心”。 总之，成都的TOD项目不会千篇一律，每一个都会散发出自己独有的光彩。 成都TOD模式可以归纳成四个“一”：一个TOD项目就是一个蓝绿交织的公园城市社区。一个TOD项目就是一个活力四射的商业、文化和生活中心。一个TOD项目就是一个舒适便捷的公共交通枢纽。一个TOD项目就是一个国际顶尖的开放合作平台 。 不远的将来，成都TOD还将形成“轨道+物业+产业”TOD整体解决方案。
房产价值
不同等级的TOD项目，其价值也完全不同。 根据成都的TOD分级，一共分为四级——城市级、片区级、组团级和一般站点。 其中，城市级TOD规划有16个，片区级TOD规划有45个，组团级TOD规划有125个，一般站点规划为528个。 对比TOD来看，地铁只是机会导向，而TOD是整体打造。 TOD地块在规划初期，就已经设定好了商业发展模式，建成之后，引入对应的经济和人文力量。将片区雕琢成熟。 对于广大购房者而言。要理解，当城市的规划布局、资源配置都已经以TOD为中心时，那传统的买房逻辑势必也要作出改变。 成都，大概率会像东京一样，成为一座世界级的TOD城市。 成都TOD时代的买房公式。如果简单粗暴一点理解，在其他条件大体相当的前提下 1、TOD物业＞非TOD物业 2、而同样都是TOD物业的情况下，掌握一个公式：城市区域价值＋产品价值＋TOD等级＝物业价值 这样一来，在未来的物业选择和比较中，你会更全面，不容易吃亏。
差距在哪真正的TOD，并不是在地铁上盖一座商场,建一个楼盘那么简单，它不仅是一种商业模式，更是时尚信息的集散地，是先进生活方式的交流场，更是孕育潮流文化的温床。 TOD带给我们的，将不仅仅是商业，还有更新的时尚，更深邃的文化。 面对未来，我们能想象到的，永远只是“冰山一角”。 
按照城市发展来看，福州或早或晚也会进入到真正的TOD时代。成都的当下TOD规划对福州也具有很大的启示意义。 那么问题来了，福州的购房者，大家请认真思考： 福州目前的TOD和成都的TOD规划相比，是不是一回事？ 福州目前在售的楼盘谁可能成为最有价值的TOD概念盘？
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发表于 2021-1-21 15:00
