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楼市又念紧箍咒,“二改五”如期而至,福建双城卖房需要抓紧

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发表于 2021-1-23 18:51 | 显示全部楼层 |阅读模式

这几天来最热点的楼市新闻之一,无疑是上海1月21日出台的调控新政。一般来说,其他解读文章或许更加关注的是离婚三年内名下房屋套数按离婚前算等更有话题性的举措,但我更加关注的是其中一项税收政策调整,那就是购买不足五年的住房销售全额征收增值税。



看到这里,想必有些老读者们会印象深刻,增值税“二改五”这个话题去年我已不止一次提起。以往关于房地产交易税的文章中我已经介绍过:税率是法定的,但税收优惠与否可以由各地自行决定。增值税(以前叫营业税)是二手房交易中十分重要的一项税种。回顾楼市发展史,增值税优惠政策的调整往往是一个重要风向标,比如2016年需要拉动楼市的时候把免征年限从五年下调至两年,如今强调房住不炒需要抑制炒房,加上补充财政收入也是一项重要任务,于是2020年起各地又开始从两年改回五年。

去年8月到9月我已写过三篇文章提到增值税政策调整,提请大家要特别注意。当时提到已经有深圳、沈阳、成都等多个城市将增值税免征年限调整回五年,今后还会有其他城市跟进,尤其一二线城市会走在前头。果不其然,2021年刚开年我的预测再次应验,并且这次进行调整的是上海,以上海的楼市体量,无疑将会起到更好的示范和带动作用,今年接下来很可能会有更多城市响应,恐怕“对房加税”的脚步要提速。



可以想见,增值税优惠调整出台之后,必然又会有很多房托和营销号故意歪曲事实胡说八道,忽悠购房人说不赶紧买房税费就要增加。总之骗子们的必备本领在于总能把一切利空说成是利好。

但是,我想凡是智商正常的人都会知道这个基本经济常识:降税是刺激交易,加税会抽走资金。显然税负增加对于楼市不是什么好消息,更何况二手房受影响也会波及一手房,本来购买力就已不足的楼市再进一步失血,成交量还得下滑。

放眼福建楼市,本就没有多少二手房成交量的三四线城市免征期是两年还是五年并无所谓,但福州和厦门需要格外注意,倘若我省有城市要跟进调整增值税,估计先在这两城实施。因此,当前正在卖房(尤其是房产证满二不满五)的人需要抓紧,税越高的房子越难卖。倘若想把交易成本都转嫁给买方,那人家自然也会转身去买税低的房。税收较高的房源为了确保达成交易,要么卖方把自己的税交了,要么价格还得继续降。



不过话说回来,也不是所有房子都受影响,比如福州的安置房产权取得年限以拆迁协议时间为准,拆迁五年能领证上市的房子都算快。实际上二手房市场中的安置房大多已满五年,增值税“二改五”给商品房带来枷锁,却给了安置房新的优势。

此外,还可以预见到的是:增值税并不是唯一能够调整的税种,当增值税优惠政策收紧之后,契税调整也有可能跟上。目前大部分地区房屋买卖契税的税率在1-1.5%,这也处在历史低点,今后若是提高也在情理之中。

当然,以上这些只是一种预测,也有可能不会发生。不过既然这么多城市已经执行,我想还是做好心理准备,要调整也只是一纸文件的事。倘若不早做打算,到时候政策突然落地真会当头一棒。


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