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为落实漳州市委市政府产业部署，推动服务业优化升级，加快“产、城、人、文、旅”融合发展，推进经济社会高质量发展，近日，漳州市龙文区人民政府组织编制了《漳州市龙文区闽南老家片区土地征收成片开发方案》（征求意见稿），现面向社会公众征求对该方案的意见。 征求意见时间为：2021年1月22日至1月29日。期间，可以信函或电子邮件的形式，将相关意见反馈至漳州市龙文区自然资源局。 附：征求意见稿原文 漳州市龙文区闽南老家片区土地征收成片开发方案（征求意见稿） 漳州市龙文区自然资源局 二〇二一年一月 
一、概述 （一）编制背景 为落实漳州市委市政府产业部署、推动服务业优化升级，加快“产、城、人、文、旅”融合发展、推进经济社会高质量发展，漳州市龙文区政府积极引进闽南老家项目，它将开启龙文区文化旅游产业发展新的篇章，对打造“花样漳州、活力龙文”旅游品牌、传承闽南文化、带动龙文北部片区开发建设产生重要影响，也必将进一步提升龙文知名度和影响力，带动更多的企业来龙文投资兴业。 为了保障漳州市龙文区闽南老家项目顺利进展，集约节约土地利用，降低土地开发成本，促进合理的产业发展和资源配置，开展大规模土地基础设施建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《土地征收成片开发标准（试行）》、《福建省土地征收成片开发方案报批实施细则（试行）》、《福建省土地征收成片开发方案编制参考指南（试行）》等相关文件的要求，结合漳州市龙文区国民经济和社会发展规划、国土空间规划，编制土地征收成片开发方案。 （二）编制原则1、遵守法律法规、维护公共利益原则 土地征收成片开发应遵循相关法律、法规和规程的规定，符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划，纳入当地国民经济和社会发展年度计划，并符合国家产业政策和供地政策。 土地征收成片开发要以人民为中心，为公共利益的需要，提高成片开发范围内基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地的比例，兼顾群众的现实和长远利益，维护群众合法权益，充分征求成片开发区域内农村集体经济组织和农民的意见。 2、科学合理编制、确保开发必要原则 土地征收成片开发应当坚持新发展理念，立足城市（镇）的长远发展，根据土地经济规律、社会经济发展和市场需求，确保开发的必要性。因地制宜，有针对性地开展编制工作，着重解决实际问题。 3、严格保护耕地、节约集约用地原则 土地征收成片开发应落实最严格的耕地保护制度，尽量避让优质耕地。要根据经济社会发展状况、实际用地需求、土地利用相关政策等确定成片开发范围，科学合理规划布局，优化资源配置，节约集约利用土地，提高土地利用效率。 （三）编制依据 （1）《中华人民共和国土地管理法》（2019年修订）； （2）《中华人民共和国城乡规划法》（2019年第二次修订）； （3）《土地征收成片开发标准（试行）》（自然资规〔2020〕5号）； （4）《福建省土地征收“成片开发”方案报批实施细则（试行）》； （5）《土地利用年度计划管理办法》(国土资源部令第37号)； （6）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）； （7）《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）； （8）《漳州市龙文区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》 （9）《漳州市城市总体规划（2012-2030）（2018修订）》； （10）《漳州市龙文区土地利用总体规划（2006-2020）》； （11）《漳州市中心城区“十四五”建设规划（2021-2025）》； （12）漳州市基本农田划定成果、生态保护红线、自然保护地、风景名胜区、森林公园、饮用水源地、公益林等各类法定保护区范围等。 （四）编制条件 本次成片开发方案位于土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，“闽南老家”文化旅游产业综合开发项目被列为第126项省重点建设项目，是2020年度漳州市龙文区国民经济和社会发展年度计划中的实施项目，本次闽南老家片区土地成片开发方案中公益性用地比例为41.55%符合国家相关规范要求。 二、基本情况（一）成片开发位置 本方案涉及漳州市龙文区朝阳街道流岗村，共1个街道1个村，不涉及国有单位，不涉及省级和国家级开发区，项目临近漳州高速北互通口，是漳州中心城区的北门户，总面积为104.60公顷。 
图1 闽南老家片区在漳州的位置 （二）成片开发范围及面积 本次土地征收成片开发范围为漳州市龙文区北部，具体范围为：西至益民路，北至金星东路、东至九十九湾、南至物流城路，总面积为104.60公顷。 
图2 土地征收成片开发范围图 （三）用地现状 目前“闽南老家”文旅项目土地征收前期工作正在稳步推进，土地利用现状以农用地、村庄建设用地为主。 规划区总用地面积104.60公顷，其中农用地面积为84.81公顷，占总用地面积的81.37%；建设用地面积约为16.29公顷，占总用地面积的15.57%；未利用地面积约为3.50公顷，占总用地面积的3.35%。 
表1 土地利用现状指标表
图3 成片开发区土地利用现状图
（四）基础设施条件 片区距漳州老城区直线距离5公里，是漳州市的北门户，现状可通过物流城路与龙江北路与外围进行连接，向东可通过漳州北高速互通连接漳龙高速去往厦门、龙岩等，向西可通过规划金星路、物流城路西段、益民路与金峰开发区相连。与厦门机场的直线距离仅54公里，区域及周边对外交通发达，区位可达性好。 片区南侧物流城路（孚美路以东路段）为现状道路；金星东路（漳龙高速至圣王大道段）以及物流城路西段均已开展招标工作，龙江北路北段已完成施工图阶段（详见下图）。 片区内景观资源丰富，有九十九湾、直港、恒坑支溪三条水系，且片区内部分布几棵挂牌古树，南侧九十九湾上有一处区级文物单位向阳桥；现状有110kV总林线及110kV总文线架空线路穿越规划区，目前电业局已对两条线路开展迁改工作。 
图4 现状基础设施分布图 （五）公共服务设施配套分析 为加快补齐民生基础设施短板，增强城市综合承载力，根据市委市政府相关民生基础设施补短板实施方案的要求，对原有朝阳片区公共服务设施的布局及配置进行优化提升，规划提升后将完善本次土地成片开发范围的公共服务配套设施。教育设施：现状依托于距离开发范围2公里，九龙大道北侧的朝阳中学（初中36班、高中42班）和龙文实验小学（60班），提升后将在距开发范围西南侧约400米，益民路西侧新建一处北环中学（小学24班、初中24班），在距离开发范围1.2公里，后店路南侧新建一处42班朝阳小学；医疗卫生设施：在成片开发范围内新建一处50床朝阳社区卫生服务中心，在距离开发范围2.5公里，九龙大道北侧规划一处500床的朝阳综合医院；社会福利设施：在开发范围内规划一处200床的老年公寓，在开发范围西侧规划一处400床的龙文区养老院，在距离开发范围2.5公里，九龙大道北侧规划一处200床的龙文区养护院；文化体育设施：在距离开发范围约400米，益民路西侧规划一处龙文区体育馆，在距离开发范围1.7公里，后店路北侧规划一处文体中心；通过统筹协调，同步推进重点片区的公共服务设施配套，提高朝阳片区精细化管理，保障重要项目的规划建设。 
图5 公共服务设施配套分析图 （六）实施周期 综合考虑当地社会经济发展状况等因素，本方案实施周期为3年（2021年至2023年）。 三、成片开发的必要性（一）传承闽南文脉，践行文化强国 建设社会主义文化强国是实现中华民族伟大复兴的基础和前提。党的十九大进一步明确了新时代文化建设在中国特色社会主义总体布局中的定位，提出了建设社会主义文化强国的奋斗目标，强调坚持文化自信、推动社会主义文化繁荣兴盛。闽南老家项目以闽南文化为核心，通过文化溯源，发掘传承漳州文化根脉，将闽南文化与旅游休闲业态高度融合，打造闽南文化的汇集地、两岸文化统一的示范地、国际闽南文化旅游目的地。对片区进行土地征收成片开发，有助于拓展城市发展空间，完善城市功能配套，提升城市宜居品质，促进产业转型升级、加强文化传承发展。 （二）利于塑造品牌，带动区域经济增长 闽南老家项目将开启龙文区文化旅游产业发展新的篇章，对打造“花样漳州、活力龙文”旅游品牌、传承闽南文化、带动龙文北部片区开发建设产生重要影响，也必将进一步提升龙文知名度和影响力，带动更多的企业来龙文投资兴业。 （三）保障重点项目落地，推动产业发展 根据《福建省发展和改革委员会关于印发2020年增补省重点项目的通知》（闽发改重综[2020]598号）文件内容，“闽南老家”文化旅游产业综合开发项目被列为第126项省重点建设项目，为了保障省重点项目落地，加快推进项目建设工作，尽快落实项目建设条件，亟需编制本次土地成片开发方案，保障漳州市龙文区闽南老家项目的顺利进展。 
图6 省重点项目图
（四）完善区域公共配套设施与基础设施建设 通过本次成片开发方案的实施，以“重大工程、重点项目、重点地块”的开发为契机，推动完善周边公共配套设施与基础设施的建设，促进文化、教育、卫生、社会福利等各项社会事业的迅速发展，带动区域经济增长，提升居民生活品质与幸福指数。 四、主要用途、实现功能及公益性用地比例（一）主要用途 本方案共18个地块，用地总面积104.60公顷，主要用图为商住混合用地。其中商住混合用地5个，面积61.14公顷；道路用地7个，面积13.23公顷；港道水域5个，面积7.25公顷；公园绿地9个，面积为22.98公顷。建设闽南文化与旅游休闲业态高度融合，集商业购物、休闲娱乐、居住、度假于一体的闽南文化旅游目的地。 
图7 用地规划图
表2 规划用地平衡表
（二）片区实现的功能 本区域作为主城的向北部延伸重要区域，主要承担文化旅游和商业服务功能。随着物流城路与金星东路的建设贯通，该区域将在完善市级公共服务设施基础上，塑造漳州闽南文化新品牌，通过结合九十九湾生态特色发展的思路，成为文化体验，旅游休闲、商业购物和高品质居住的综合发展区，打造以闽南文化为核心依托，以明清时期和南洋风格为背景，以食品产业为补充，通过文化展示、互动体验、情境演艺、创意科技等手法，将闽南文化与旅游休闲业态高度融合，再现漳州明清“闽南大都会”的繁荣盛景，将本项目建设成为集文化体验、美食畅享、休闲娱乐、品质度假多功能于一体的国际闽南文化旅游目的地。带动区域经济和社会可持续发展，传承和弘扬闽南文化，展示滨水魅力，体现生态品质，打造漳州城市新名片。 （三）公益性用地占比 土地征收成片开发范围内基础设施用地13.23公顷（主要为道路与交通设施用地），占比12.65%；绿地、生态保护用地等公益性用地30.223公顷，占比28.90%。 上述土地征收成片开发范围内基础设施以及其他公益性用地合计用地43.46公顷，占比41.55%，满足土地征收成片开发标准（试行）的规定。 
表3 各类开发用地占比
五、实施计划 （一）片区征地构成 片区内现有已批国有用地41451.80㎡，本次土地成片开发方案拟征用地面积932740.22㎡，不转不征用地面积71840.13㎡。 
表4 拟报批用地详情表
图8 片区征地构成图
（二）拟安排建设项目 片区作为漳州市龙文区文旅产业优化提升的重要组成部分，拟安排建设项目包含闽南小镇板块、滨水景观板块及基础设施板块3大类。 1、闽南小镇板块： 包含闽南文化精粹项目、市井商贸休闲项目、闽南国风文创项目、南洋风情体验项目、闽南祖源朝觐项目，主要沿物流城路北侧分布，打造集文化体验、美食畅享、休闲娱乐、品质度假多功能于一体的国际闽南文化旅游目的地。 2、滨水景观板块： 包含九十九湾景观带、直港景观带、恒坑支溪景观带的生态景观保护与防洪排涝工程建设，生态水岸慢行工程开发等，丰富片区居民生态景观需求，提升居住品质。 （1）九十九湾带状公园：九十九湾溪两岸带型绿地，社区级绿化。 （2）直港带状公园：直港两岸带型绿地。 （3）恒坑支溪带状公园：恒坑支溪两岸带型绿地。 3、基础设施板块 基础设施包含片区内部市政道路；金星东路、物流城路、龙江北路、益民路、古塘路、孚美路、农丰路道路工程（含道路两侧绿地）等基础工程。 
表5 ：成片开发范围项目面积汇总表
（二）开发时序和年度实施计划 1、土地利用总体规划调整时序 为保障土地成片开发方案的实施性，确保开发方案合法合规，符合上位总规及土地利用总体规划，应优先将开发片区范围内的有条件建设区调整为允许建设区，并结合片区开发方案时序，制定土地利用总体规划调整计划。 2021年计划将20.89公顷的有条件建设用地调整为允许建设用地，其中2021年1月至2021年6月计划调整9.80公顷用地，2021年6月至2021年12月底计划调整11.09公顷用地。 2022年计划将28.16公顷的有条件建设用地调整为允许建设用地，其中2022年1月至2022年6月计划调整12.59公顷用地，2022年6月至2022年12月底计划调整15.57公顷用地。 
表6：土地利用总体规划调整计划表 
图9 土规调整时序图
2、片区开发时序和年度实施计划 统筹考虑资源禀赋、基础设施情况、征收难度、融资情况、建设计划等因素，综合论证后制定拟建项目开发时序及年度实施计划。 本次成片开发拟建项目用地开发时序确定为2021-2023年，即到2023年全部项目用地完成征收工作。拟建项目面积共计93.2740公顷，其中： 2021年，完成土地征收35.0703公顷，其中商服住宅类项目14.8199公顷，公共服务类与基础设施项目用地征收20.2504公顷，主要为闽南老家启动区项目配套，2021年度完成总征收计划的37.60%。 2022年，完成土地征收29.8517公顷，其中商服住宅类项目20.2782公顷，公共服务类与基础设施项目用地征收9.5735公顷，2021年度完成总征收计划的32.00%。 2023年度，完成土地征收28.3519公顷，其中商服住宅类项目21.8995公顷，公共服务设施类及基础设施类项目用地6.4524公顷，2023年度完成总征收计划的30.40%。 
表4 ：开发时序和年度实施计划表
图10 开发时序图
六、合法合规性分析（一）《漳州市龙文区土地利用总体规划（2006-2020 根据漳州市龙文区土地利用总体规划调整完善数据库，成片开发范围位于土地利用总体规划确定的允许建设区或有条件建设区，未涉及永久基本农田、限制建设区和禁止建设区，应按土地成片开发时序，将土规中有条件建设区内的农用地调整为建设用地，同时，与正在编制的《漳州市国土空间规划（2020-2035）》做好充分衔接，承诺方案获批后，土地征收成片开发范围纳入国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区，符合用地落实和安排。 
图11 土地利用总体规划图
（二）漳州市龙文区国民经济和社会发展规划、计划 2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，在漳州市龙文区2020年国民经济和社会发展计划草案中，龙文区委、区政府紧扣全面建成小康社会目标任务，统筹推进疫情防控和经济社会发展工作，提出切实抓好项目投资，增强发展后劲活力，以项目服务攻坚活动为抓手，健全完善“五个一批”项目运行机制，其中包括新开工“闽南老家”项目；通过壮大现代服务业，拓展发展空间布局，加快串点闽南水乡，打造龙文特色“夜经济生活圈”。本成片开发符合漳州市龙文区国民经济和社会发展“十三五”规划，并纳入了2020年度漳州市龙文区国民经济和社会发展年度计划草案。 （三）永久基本农田和生态保护红线分析 根据与漳州市基本农田和生态保护红线划定成果，成片开发区域范围不涉及永久基本农田、生态保护红线及各类保护区，对于各文物保护单位、文物点及古树名木，根据相关保护要求进行保护，符合成片开发项目送审报批的要求。 
图12 生态控制线衔接图 （四）《漳州市中心城区“十四五”建设规划（2021-2025）》 按照高质量发展的要求，继续践行以“生态+”引领漳州发展，着力跨越赶超、转型升级和格局优化，积极融入闽西南协同发展区，将中心城区建设成为创新驱动引领的现代产业之城、城市功能完善的闽南特质之城、环境优美宜居的绿色生态之城、开发包容有序的和谐幸福之城。规划将闽南老家片区被列入漳州“十四五”重点发展地区，规划结合重点区域建设，实施土地储备，以“重大工程、重点项目、重点地块”的开发为契机，将土地储备融资与项目资金运作有机结合，提前将片区内的土地资源进行储备，率先启动片区内的村庄拆迁安置工作，做好片区内港道的建设及防护工作，完善片区周边的市政道路建设。 本次成片开发符合《漳州市十四五建设规划》的规划要求，为重点地区、重点项目建设发展提供保障。 
图13 中心城区“十四五”用地规划图
图14 重点建设及政治片区分布图
图15 道路规划项目分布图 （五）批而未供土地和闲置土地情况 2019年和2020年，我市（县、区）批而未供土地处置率分别为22.3%和20.4%，均已超过15%。2020年截至12月〔上一个月度〕底，我区批而未供土地面积149.33公顷，小于500公顷。 2019年和2020年，我市（县、区）闲置土地处置率分别为100%和100%，均已超过15%。2020年截至12月〔上一个月度〕底，我市（县、区）闲置土地面积0公顷，小于50公顷。 符合《福建省土地征收成片开发方案报批实施细则（试行）》关于批而未供土地和闲置土地的要求。 （六）开发区/城市新区土地利用效率情况 本成片开发不位于开发区。漳州市龙文区共有1家省级以上开发区，蓝田经济技术开发区（省级开发区）2016年土地集约利用评价排名第25，2018年土地集约利用评价排名第27，2019年排名第37，不属于连续三年排在全省后三名的情况，符合《福建省土地征收成片开发方案报批实施细则（试行）》关于开发区土地利用效率的要求。 七、土地成片开发效益评估（一）土地利用效益评估 本次成片开发建设主要为闽南老家文旅项目，以重点项目为契机，带动周边基础设施、公共配套设施建设，促进土地集约、节约高效发展，项目建成后，地均收入可有效提高，并提高当地税收，相较现状的农用地和未利用地均有较大差别，土地利用效益较好。 （二）经济效益评估 通过闽南老家片区土地成片开发，将推动服务业优化升级，加快“产、城、人”融合发展、推进经济社会高质量发展，开启龙文区文化旅游产业发展新的篇章，有利于进一步完善产业结构，形成优势互补，规模效应进一步突显。成片开发项目的建设将推动和聚集文化创意资源特点的产业，优化资源配置，提高资源的利用率，降低能耗，提高土地的综合利用率，形成文旅产业集聚，打造富有闽南文化特质的夜经济模式，项目全部建成开业后三年内，预计年旅游人次达到500万以上，从而增强在区域经济发展中的辐射带动力，实现经济社会的协调发展。 （三）社会效益评估 通过成片开发项目的建设，将带动周边基础设施及公共配套设施的完善，有利于带动解决民生设施落后问题，业态的植入，商业的建设，企业的集聚有利于吸收周边农业剩余劳动力，预计创造就业人数达3000人以上，增加政府财政收入；项目建成后，漳州将新增一处闽南文化展示窗口，将促进闽南文化的传承与发展，市区居民将增加一个观赏、体验、游玩、感受闽南文化的旅游目的地，有利于提升居民文化休闲品质，增加生活乐趣。 （四）生态效益评估 通过成片开发项目的建设，将推进九十九湾、直港、恒坑支溪河道治理，提升水系两岸景观，打造具有闽南文化特质的水乡环境，结合商旅、居住等不同功能特点，打造不同类型的水岸景观，设置滨水慢道、健身水岸、游船码头等设施，丰富居民的日常锻炼和健康养生的需求。而三条水系的整治拓宽与滨水景观的打造，将提高城市九十九湾排涝片区的防洪排涝功能，提升片区及周边的景观环境，促进城市景观风貌的塑造。 八、结论 本土地征收成片开发方案符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，已纳入国民经济和社会发展年度计划，符合部省规定的标准，做到了保护耕地、维护农民合法权益、节约集约用地、保护生态环境，能够促进经济社会可持续发展。 附图： 1、成片开发位置示意图 2、土地利用现状图 3、拟建项目及用途布局图 4、土规调整时序图 5、开发时序图 6、土地利用总体规划图 7、公益性用地分布图 附表： 1、土地利用现状及权属统计表 2、地块用途、面积及实现功能统计表 3、拟建项目、开发时序和年度实施计划统计表 来源：龙文区政府网、漳州楼市情报
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发表于 2021-1-27 14:10
