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 五四北居住主题公园
几天前，福州土拍，五四北占据C位。 一面是两幅地块取消出让，市场感叹不被看好。一方面是五四秀山地铁站出入口的地块，热到119家开发商争抢，摇号时间就要接近半个小时。
五四北楼市上演冰与火之歌。 据内部人士透露，不少本地的小开发商也放出马甲来参与摇号。这块地就在蓝山四季的对面。 2000年2月，五四北主干道利嘉路（今秀峰路）通车。2000年8月，蓝山四季打桩，一段五四北楼市历史就此开启。 曾经的五四北是鼓楼后花园，是改善所在地。如今这里底色退却。一夜之间，尽是质疑与不解。 最近去五四北转了转，去好几个盘看了看。 如同2009年初面对金融危机，一片萧瑟情况下，信心比黄金更宝贵。 对于五四北，同样也是如此。 01▶五四北的信心已到谷底 五四北泰禾广场
福州琴亭高架桥往北，距离省政府车程不到10分钟。位于五四路的延伸段，故名五四北。 早年的五四北，是一个拥有5座水库6条溪流的片区。 占地1800亩的居住主题公园是福州第一大型纯别墅社区，山姆小镇、亿力秀山、中央公园等都是福州楼市的口碑之作。 就是这么一个地段，如今的楼盘均价仅仅比马尾老城区略高。 克而瑞2020年11月五城区板块均价：北区（五四北）板块均价为24023元/㎡，仅仅高于快安（18136/㎡）、马尾老城区（15879/㎡）、桂湖、琅岐、亭江。 11月以来，围绕五四北维权、折扣等大量负面舆情出现，五四北楼市的信心已到谷底。 其实从规划上看，五四北相当成熟：去市中心的距离很近。开车10分钟就达到华林路。 2013年五四北泰禾亮相。 福建省妇产医院和福州市中医院五四北分院两家三甲医院弥补医疗空白。 中加国际学校、晋安实验小学、福州森林公园、琴亭湖公园、杨廷湖等都配套齐全。 1号线终点站在这里。 未来，两条道路还将给这个板块加持—— 
新店外环路预计2021年通车，这里将与东二环、海峡金融街、江南CBD串联，去东二环泰禾只需要10分钟。 北二通道：贵安段将于2022年5月通车，且全程无过路费，晋安段则预计2023年11月通车。 从五四北前往贵安也仅需10分钟车程，将更好承载连江、贵安的外溢。 一个有人口，有配套的板块，为何信心掉到了谷底？ 02▶五四北有天量房源吗？ 五四北航拍图
市面上最流行的解释一个板块信心不足，一般是三段论：有天量房源，有安商房，后续拆迁户会迅速卖房。 但榕发夏荷郡、新榕金秀郡、三迪雅筑枫丹等项目入市，是否可以理解，至少暂时保证了五四北的人气？ 而从机构的数据来看，五四北与东区板块相比，虽然总体存量较大，但也没有到天量房源的地步。 10月21日，璀璨地产研究院发布了福州前三季度的楼市数据 —— 五四北（北区）在售存量60.5万㎡，短期去化周期17.9月，总存量77万㎡，长期去化周期22.8月。 东区在售存量9.04万㎡，短期去化周期3.2月，总存量67.49万㎡，长期去化周期23.9月。 金山在售存量16.21万㎡，短期去化周期6.5月，总存量57.97万㎡，长期去化周期23.1月。 实际上，五四北的存量与东区的差不多。 保利研究院11月单月数据—— 五四北11月在售项目15个，在售库存78万方，去化周期25个月；待售项目4个，待售库存44万方，去化周期14个月。 福州东区在售项目12个，待售库存32.72万方，去化周期11个月。待售项目16个，待售库存59.91万方，去化周期20个月。 五四北的总存量虽然大于东区，但待售项目已不多。也就是说，未来这个板块的产品供给将走向稀缺。 至于哪里有天量房源？嘉论的12月最新数据：帝封江世茂待推面积44万方，恒大待推面积49万方，直接让所在区域广义库存去化周期（月份）达到了三位数。 03▶销售策略有问题吗? 五四北航拍
很多购房者对五四北最大的不解就是打折。其实放眼福州楼市，各大项目打折已是趋势。 比如说南二环的国贸凤凰原，7月开盘后发现情况不对，立刻进行更名和调价后，降幅12%，去化率也上升了一波。 但五四北的情况有点特殊。 首先它在下半年突然爆发，其次价格下降非常彻底。2020年7月25日，还有文章分析：五四北楼市似有回归平静之意。 “数据显示，2020年（截止7月25日）五四北成交均价约25999元/㎡，对比2016年上涨44.5%，对比2019年下降2%。” 因为上半年大家热议的福州楼市，在南边。 4个月不到，五四北经历了什么？ 复盘下五四北的2020年—— 5月期间，五四北多个楼盘引入多种营销手段，销售还小有提升。 6月，熙悦府首开。这个项目是多家房企联合开发，158.13亩，拿地成本价1.4万，直接开盘均价来到了2.2万。 同月，五四北的诸多房企结盟，进行推广“新五四北”。 多年前，不少五四北的楼盘借“鼓楼北”的概念引发热卖。时代变了，移动互联网时代购房者很专业，楼盘的的宣传需要极度严谨。 如果论证逻辑稍微不严密，就会引发不适感，“新五四北”很快遭遇大量质疑。 7月：“新五四北”的一员，三盛降价出货。大面积改善产品香缇时光暂时封盘，所有精力向小户型拾光里项目让路。 8月：纯商品房中庚香山新时代推出了88平等户型，再次向刚需发力，再加上车位优惠活动，硝烟弥漫。 9月：三盛拾光里8月均价2.3万/㎡，9月再降2000元/㎡，中庚香山新时代也随即推出首付8年分期，部分车位5折等活动。 10月是传统销售旺季。熙悦府2.26万/㎡精装入市。 11月三盛拾光里推出了1.9万/㎡的工抵房。 这样的均价已经让市场感觉寒意。 04▶五四北的产品有问题吗？
2016年10月，福州楼市调控启动，17年3月调控加码，但市场对调控有延后性，多个区域地王依旧产生。 2018年一二季度，福州楼市延续2017年楼面价的高位，热火朝天，万科九如府、翡翠里溪望等项目虽然高价捆绑，依旧去化不错。 以2018年，金茂府首开为标志，下半年风云突变。2017，2018年的楼市高峰期，五四北因为优质的条件，吸引了无数房企。 2017年土拍—— 2017年4月13日，三盛以12.58亿+配建35550㎡公租房拿下宗地2017-01号，地块68.4亩，容积率3.0，溢价率38%，预算楼面价达到25460元/㎡。（三盛拾光里） 再加上2017年10月，楼面价21973元/㎡拿地的融信，23008元/㎡拿地的中庚。 2018福州土拍最贵的5幅地，吸金超过137亿，3块在五四北—— 2018-01号，158.13亩，起始价33.12亿。保利以底价竞得。（福州熙悦府） 2017-55号（晋安泉头旧改项目地块二），2018年土拍第二贵，占地95.17亩，起拍价24.37亿，绿城29.3亿拿下。 2017-56号（晋安泉头旧改项目地块三），77.39亩，拍出22.22亿！（龙湖云峰原著）。 诸多地王齐聚，是五四北项目压力山大的原因。 
其实企业高价拿地，后续折扣出手，对用户也算福利。比如东二环如今大量的安商房入市后，虽然让板块价格下降，但也一改之前项目太贵太少的情况。 五四北楼市之所以让打折出现恐慌性踩踏，除了定位，还是因为整个板块新房产品多以刚需需求为主，改善产品极少。 决策期恰逢拿地成本高，市场环境不错，规划产品时， 主力都是面向刚需，期待快速出货。 只有少数的盘是把90平以上作为入门户型，考虑改善对象—— 龙湖云峰原著（90-127）、绿城柳岸晓风（98-147）、建发央著（129-139，叠墅）、三盛国际公园香缇时光（90-201）。 龙湖项目，小区内部规划的是7栋高层和15栋叠墅。 绿城，坚持品质定位，精装修，起始面积就是98平。 融信澜天只有尾盘了。 香山新时代之前的亮点就是倒板加面积，在当下的严格政策下，还有不确定性。 一旦市场下滑，面向刚需的产品，除了价格战，没有其他办法。 看了几个项目—— 三迪雅颂枫丹，高安置占比，卖的是102㎡洋房户型，7号楼4层的房源，单价20838元/㎡，总价208万。户型比较一般，卫生间与大门相对。 熙悦府，10%的的安置占比—— 熙悦府洋房产品1楼，有自带22平米花园，以及7米左右的地下室，这个产品不错。 因为尝试改建，还是有比较大的可塑性的。1楼端头的户型已经卖完，估计还有少量中间户型。85平，总价是232万。 但其他户型和产品都比较一般。 洋房101㎡，2楼单价2.1万，总价在212万左右。 10楼80㎡的住宅，单价2.11万，总价170万左右。 虽然自带精装修，但今年市场环境和资金压力对碧桂园这类长期在三四线发展的房企，其实并不友好。 昔日的五四北如同是一个高端的商场，产品都有溢价。 但高位拿地的资金压力，今年对房企的融资要求，户型的单一，让部分房企承受不了压力，只能砸盘走量。 05▶未来会怎样？ 五四北楼盘
上周土拍，不少人对绿城中签拿地感觉惊讶。 个人认为，运气可能算是对一个理想主义者的回报。 一些房企可能会针对地铁站出口打造小户型快速出货的项目，但绿城大概率还是会坚持自己的改善产品定位。 五四北的板块配套和硬件等并不差，如今因为土拍和地价，被塑造为“刚需产品之地”，只有依靠不同市场主流的产品，支撑板块信心，减少高端人群的出逃，这才是五四北的机会。 衡量楼市成功项目有两种标准：一种是快速对区域“吸血”，低价入市，快速出货周转。另一种是在卖房子的时候，还考虑些配套，产品以及希望对地区输出价值，比如说昔日有初心的泰禾。 福州楼市目前三种地段：发展规划阶段片区，发展中片区、发展成熟片区。 还在修路的五四北，只能算是发展中片区。 风水轮流转，福州每个楼市板块，只要加大宜居宜业性，都会迎来它的高光时刻。 
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发表于 2020-12-29 23:39
