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近期有不少粉丝私聊问有没有什么楼盘推荐，其实比对一圈下来发现，福州楼市目前一个神奇现状，今天来聊聊。 尴尬的现状2020年福州开盘的新盘不少，加上2019年的库存，可以说新盘的数量是呈现井喷的情况。但是目前福州的楼市由于以安商房主打，加上新盘的定价与分布两极化，导致了不少购房者，面对天量库存但是却无从选择。从板块看看它们的新盘有哪些，以及缺点在哪（简单评价，仅作参考）。 
五四北目前新盘：建发央著、中庚香山新时代、绿城柳岸晓风、天空之城、龙湖云峰原著、熙悦府、旭辉榕宸天著、三迪雅筑枫丹、三盛拾光里 分析：五四北目前的库存很大，但是从剩余的新盘来看，值得选择的并不多。首先建发央著溢价高，普通刚需不好上，中庚香山和天空之城虽然是纯商但是战坂目前配套差，加上定价都在27000左右，明显偏贵。旭辉、三迪、三盛虽然目前大降价，但是配建安置房比例过高，对于很多购房者而言排斥，杨廷板块新盘虽然做优惠，目前出行与配套都很差，定价也不低。 总得来说，便宜的安置房太多，贵的周边配套又一般，可以说高不成低不就。作为刚需购房者也是不好下手。
晋安东区目前新盘：观湖郡、保利和光、龙湖天璞、蓝光玖榕台、宏发御榕府、东街东、正荣悦榕府、旭辉公元大观、世茂堂悦山南、金域时代 分析：东区目前新盘也是井喷，悦榕府、堂悦山南、东街东、玖榕台、公元大观价格相对区域会低点，但是都是高配比安商房，与安置房完全混合，保利和光户型设计不错，不过配建的安置房数量不少，龙湖天璞安置房仅一栋，不过地块不规则，社区不成型，金域时代容积率过高，适合投资，宏府卖的差不多，不过地块年限短，开发商名气小，观湖郡性价比尚可，不过好的房源都被买得差不多。 总得来说，板块安商房过多，而且不少还是近安置房的配比，有一定性价比的，基本都卖的差不多，剩下房源也不多。
金山板块目前新盘：金山洋房、龙湖天序、大名城紫金 分析：早期规划的板块，目前板块的新盘供应量比较少，目前在售的金山洋房虽然做优惠，但是周边工业区，社区又很小，天序虽然也做优惠，但是安商房过多，紫金纯商地王，不过定价不低。 总得来说，虽然是二环外的板块，不过开发早，土地供应不多，导致可选择的新盘目前仅三个。
奥体板块目前新盘：水晶榕著、翡翠里溪望、金茂悦、福晟尚品、福晟钱隆府、旭辉江山云出、悦公馆 分析：板块主要以前2年的滞留下来的新盘为主，目前水晶榕著虽然纯商，不过受困三件套，同时定价不低，溪望性价比尚可，不过搞捆绑，金茂悦交房减配，福晟双雄再便宜也不敢上，悦公馆远看像宿舍，江山云出定价太高，周边出行不便。 总得来说，奥体近年也比较少新盘和土拍，后续就是存量房源的去化，不过普遍在于定价偏高，板块唯一优势安商房不多。
三叉街板块目前新盘：云樾东升、则徐道壹号、滨海首府、中骏世界城景悦 分析：板块主打未来交通中心，目前新盘：云樾东升最好，可惜开发商是福晟，滨海首府安商房，还有被水枪攻击的风险，则徐道壹号安商房定价过高，纯商搞捆绑，户型设计还一般，中骏没拿到证就急着回笼资金开盘，还搞精装，地铁距离也争议较大。 总得来说，板块目前均价较高，但是选择太少，虽然有不少商场规划，但是周边依然不少还是城乡结合部。
江南CBD目前新盘：旭辉江南赋、禹州融信CONE、金辉观澜云著、凯佳江南里、中庚东金、建总领筑 分析：地块虽然是新规划，不过2020年是新盘井喷期。目前在售的江南赋、观澜云著虽然价格低一点，但都是安商房，中庚东金虽然是纯商，但是土地短还捆绑，CONE矮子拔高个，直接卖的差不多，江南里也是人才房，不过地块小，开发商不出名，定价也不低，不确定性大，建总领筑纯商，但是土地短，周边棚户区不知道何时拆。 总得来说，好好的新板块，居然没有知名开发商入驻。虽然井喷开盘，尴尬的是纯商太少，备案价比祥浦苑还高了不少。
城南板块目前新盘：融创福州府、国贸凤凰原、湖滨府、国仕府、大东海中央府、滨江正荣府、世茂帝封江 分析：土地粮仓，后续供应也很大，目前在售的中央府商品房与安置房混合，国仕府在三环外定价太高，正荣府以清华附中做宣传，溢价过高，帝封江周边荒芜，分销太狠，湖滨府火车站边，南湖不止何时起建，福州府、凤凰原都是安商房，义序机场噪音过大。 总得来说，城南是目前选择最多的区域，当然就算今年井喷，明年依然还有不少供应，对于购房者而言这边主要硬伤在于机场噪音，周边棚户区太多，同时定价也不低。
鼓楼台江目前新盘：金茂府、正祥福沁、同晖府、瀛洲府、恒大天璟、金域国际、阳光城檀境 分析：鼓楼台江由于新盘数量过少，加上土拍少，后续的供应量依然低迷。目前在售的楼盘总体而言，金茂府定位豪宅，但是在高架边，正祥安商混合，同晖府、瀛洲府纯商地块过小，恒大天璟楼盘设计像soho，金域国际和檀境卖的差不多。 总得来说，稍微像样都被买光，剩下的楼盘都差强人意，后面还没有新的供应，土豪拿着巨款却没得选。
现状分析2020年开盘的纯商新盘屈指可数，以安商做主打，虽然对于各层次的购房者的来说，购买力不同，但是普遍对于安商房的接受度都不高。加上目前的楼市虽然冷淡，但是备案价却一路走高。加上优惠不断，买涨不买跌的情绪导致更难下手。 当然从这一年的楼市去化来看，虽然个别楼盘开盘的时候去化一般，但是在周边的承托以及竞品太少的情况下，到年底一对比，发现个别楼盘反而卖的不错。当然拿来承托的依然去化低迷，这也导致现在入场的购房者，面对的新盘大部分都是被挑剩下的，也造就了面对这么多新盘，却无从选择的尴尬处境。可以说出人意料又在情理之中。
购房建议对于目前各板块来说，土地供应以及新盘数量，集中在城南与东区，明年这两个板块还有不少地块会上市，所以对于这两个板块的购房者而言，建议不要过于着急，当然如果面对个别优惠较大，性价比尚可的房源，择优入手。 对于台江鼓楼，由于存量盘不多，明年上市的新盘基本在两个以内，可以说后续的供应依然不大，对于购房者而言，如果是意向这几个板块，就要根据自身需求的急迫，以及对新盘的需求度，尽量择机入手。
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发表于 2021-1-8 23:15
