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都教授说房：
泉州楼市在平稳运行两年之后，今年第二季度以来二手房市场出现一些“异动”，泉州市区有一些房源报价涨得明显不合理，相比新房售价严重虚高，却又有人拼命抬轿，试图让你接受这是正常行情，这种报价混乱的现象因何而起？泉州二手房价是否真的大涨？为了帮助大家看清这背后的迷局，我们需要先就福厦泉三城的二手房成交数据进行对比。
2020年前三季度，福州五区月均二手住宅成交1993套，只是2016年（月均3451套）的57.8%，比2019年月均2132套要少，但比2018年月均1664套要多。
再看厦门，今年前三季度，厦门六区月均二手住宅成交2695套，只是2016年（月均4315套）的62.5%，比2019年月均3006套要少，但同样比2018年月均1435套要多。
我们看到，福州厦门的二手房市场在过去两年间总体呈现平稳向下态势，今年虽比去年低迷，但没有像2018年那样进入冰封状态。那么，泉州的二手房成交量如何呢？泉州市区并无相关信息发布，只有晋江市每月会在政府官网上公布官方权威数据。
由于今年4月的成交数字缺失，在此我们统计晋江1-3月以及5-10月期间的数据。在这九个月中，晋江月均二手住宅成交719套，比2018年月均595套和2019年月均684套都要多。可以看出，得益于低廉实惠的房价，晋江二手住宅成交量在过去两年间略有上升。
泉州市区的成交数据虽然无从知晓，但是我们可以估算一下，丰泽鲤城两区的常住人口数量大约是晋江市的一半，一般说来二手房成交量大概也就是晋江的一半，即：月均二手住宅成交约360套，每天能成交12套这样。至于洛江区、经开区、台商区、泉港区，那肯定更加稀少了。
试想，东海的海上海格澜郡最近开盘一栋楼就有256套，丰泽鲤城两区一个月的二手房成交量也就比新盘的一栋楼多个一百套，二手房在泉州楼市显然没有太大的存在感。平时在本号后台咨询的购房人，大部分也是优先以新盘为目标。
通过三城数据对比可知，泉州楼市以新房为主导，泉州市区的二手房成交量和福州厦门相比只是个零头，并且泉州的房子总价低，相同点数下二手房中介费也低。本来二手房成交量就很小，一家门店忙上一个月也不知能否卖出一两套，而中介费又很低，这样一来在泉州开中介赚钱不容易，很多人只是勉强糊口而已。
虽然近年来房产中介也和开发商合作带客，二手房中介也能卖新房，但大家都知道：如今泉州新房市场泾渭分明，性价比高的新盘几千人排队摇号，开发商完全没必要分钱给别人赚。而那些没人买的新盘，就算给中介再高的佣金点数，到头来也卖不出几套，更何况就算卖了房佣金也未必能顺利拿到。
于是，在泉州开房产中介要想发财很难指望那点少之又少的中介费，卖一手房辛苦半天也赚不到多少。若是有人想要快速赚钱，还是得走一点歪门邪道，做一些无本万利的买卖。最典型的手段一个是勾结个别热门楼盘价外加价，私下加收几万茶水费、关系费，声称交钱就能摇到号。另一个是中介自己下场炒房，哄抬二手房价，比如一套委托房源，房东的心理价位是150万，中介售卖时私下加至200万，一旦能够宰个傻瓜，扭头就赚几十万，远比一套房只收一两万中介费赚钱容易。
某些中介私下加价，亲自下场哄抬房价的现象各个城市都有存在，在福州厦门也不罕见。但在二手房成交量较大的城市，这个套路未必灵验，买二手房的人多，成交案例充分，大家有地方打听，有房源对比，明显虚高的报价便无所遁形，就算私下加价也不能太过分，否则很容易露馅。然而泉州市区二手房成交量只是人家的零头而已，在这种情况下，有的小区纵有挂牌但没有实际成交，有的小区也只有不多的孤例。成交案例少，无处作对比，此时要买二手房就考验个人的经验、知识和判断能力。
由于泉州市区新房售价透明，大部分人还是能够通过参照新房价格对于市场行情有正确认知，知道成交价和报价有着本质区别。但难免有极少数人傻傻买房没有鉴别能力，而这些受骗上当的案例，在白送别人一大笔钱的同时，也会成为工具用来煽动其他人的恐慌情绪。
在现实中我们看到：房托们口中所谓的房价上涨并非实际成交价格普涨，而仅仅是部分区域、部分小区、部分房源报价严重虚高。可想而知，如果泉州房价真的上涨，那必然是全市各地普遍上涨，比如厦门当年即便是岛外无比偏僻的地段房价也能超过三万。而不会像现在这样出现同地段差不太多的房子价差高达一倍，甚至两倍以上的乱象。对于泉州楼市这种价差巨大的情况，此前我已写过多篇文章分析阐述，这种不正常的现象背后必有推手存在，他们难以控制巨大的市场，却能针对特定房源进行炒作。
尤其是那些拿着新建学校和普通学校进行欺诈的“伪学区房”，购房人一定要心里敞亮，把钱留给孩子衣食无忧，总比白白送别人发财要好，不能打着为了孩子的名义，却把家庭的未来架在火上烤。
事实上泉州大部分二手房价格处在正常区间，只有价格合理的小区才有较多成交案例。而那些报价严重虚高的二手房，其目的不在于卖房，本质上是在诈骗。看房时如果遇到报价严重虚高，并且卖房的人还拼命给你洗脑，试图说服你接受不合理价格的情况，你自己就要提高警惕，心怀叵测的人该拉黑就拉黑不必犹豫。买房是生死攸关的事情，在房托营销号们煽风点火之下更是步步惊心，搞不清楚状况还是把钱牢牢抱紧为好。切记：你可以不买房，但不可被人宰。
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发表于 2021-8-21 11:50
发表于 2021-8-21 12:10
