本帖最后由 18359180574 于 2021-11-23 16:08 编辑
卖地收入，直降5000亿。 11月22日，《中国新闻周刊》报道称，已经完成第二批集中供地的北京、上海、杭州等20个城市，共计流拍70宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到31.8%。 以前跟大家聊过，今年自然资源部对22个重点城市的供地做出调整，一年只供三次地，集中公告，集中出让。 这22个重点城市有：深圳、北京、上海、厦门、广州、杭州、南京、宁波、苏州、福州、天津、青岛、武汉、合肥、成都、无锡、济南、郑州、重庆、长沙、沈阳、长春。 现在，22个城市都完成了第二轮集中供地，形势急转直下，土地流拍，房企躺平不再拿地的现象，愈演愈烈。  如果只是这些城市的土地卖不动，那还好办，毕竟全国有几百个地市，上千个县城。 但是，市场情绪就怕传染。 这22个重点城市，在2020年的商品房销售额和宅地出让金，占全国的比重均接近四成。 这些城市的风向，对全国土地市场的影响力，堪称举足轻重。 受此影响，全国300城住宅用地今年三季度成交1.6亿平方米，同比下降46.9%，土地出让金为8623亿元，同比下降幅度高达36.6%！ 穆迪报告显示，在已经进行了第二轮集中供地城市的成交地块中，四分之三的地块，已经没有任何溢价。 下降36%是什么概念？ 去年三季度300城卖地收入还是13700亿的级别，今年降到了不到8700亿，只用了一年时间，300个城市的卖地收入就下降了5000亿！ 5000亿，就是本文开头那个冰冷的数字。 如果你还是对卖地收入下降没有什么概念，我们再来算一笔账，看看对财政的影响有多大。 现在的地方财政有四本账，最主要的两本，是一般公共预算和政府性基金收入。 一般公共预算主要是靠税收贡献的，比如增值税、企业所得税、消费税和个人所得税。 而政府性基金收入，主要由国有土地使用权出让收入组成，也就是卖地收入。 在2019年，全国的地方政府性基金收入为是8万亿，其中土地出让金收入为7.2万亿，卖地收入占比高达90.1%。 不光规模大，增长速度更惊人。 2009年的时候，土地出让收入规模为1.4万亿，相当于GDP的4.1%。 地方财政高度依赖卖地收入，基于“价高者得”的逻辑，地价、房价必然会持续抬升，从而拉大有房族与无房刚需的财富分化，更使土地成为金融体系的“底层资产”，一旦有风吹草动，就会影响到千百个城市的基础设施建设和金融安全。  以某县城的支出来举例，有文体、社保就业、节能环保、城市建设、公共设施、征地、农林水支出、地方重大工程推进、公路铁路的维护建设、商业及旅游发展基金等支出。 更重要的，是基层工资。 经济观察报有个报道，一个县城卖地收入下降后的困境。 2020年，该县土地出让金收入约为48亿元，但今年估计完成20亿元都很难，周围类似县区的情况也大致相仿。 对一个县城来说，土地出让金收入金额，是要高于本级收入的。 地卖不出去，该地的“三保”（保民生、保工资、保基层运转）面临挑战，该县财政人士预估，年底的财政缺口可能会达到10亿-20亿元。 这位财政人员，算了一笔账： 1，2021年，本级预计可用财力40亿元，汇总支出需求50亿元，财力缺口达10亿元。 2，从月度账本来看，本级市刚性支出3亿元，其中工资性支出每月约2亿元，运转、社保等总计约1亿元。 3，税务部门每月收入大概2亿元左右，仅仅“三保”支出，每月库款缺口1亿元左右，库款运行压力非常大。 一句话：卖地收入，是“三保”的前提条件之一。  依赖卖地驱动基建、保民生支出、保基层工资，旧模式短期还无法完全摆脱，产业转型需要时间，摆脱房地产依赖也需要时间。 基于此，不难判断：稳住房地产市场的成交量，稳住房价波动的预期，是未来一段时间的基调。 问题是：怎么稳定？ 一方面，是各地下调三次拍地的条件和门槛，土地财政“让利”。 华夏时报11月22日报道，对照此前2轮集中供地，在已经陆续公布第三批集中供地的城市中，济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等城市都调整了竞拍规则，竞争门槛较第二轮有明显的“松绑”意味。 目前主要城市除了下调地价、保证金比例、减少捆绑限制外，还放宽了开发商拿地付款周期。例如，苏州将保证金比例从第二轮集中出让的30%-50%全部下调至30%，并将土地出让金首付款比例由之前的60%降至50%；园区地块之外的其他地块取消了市场指导价。 另一方面，放宽房企融资，货币适当边际宽松，让市场里的“水”充裕一些。 谈到货币政策，必然要看央妈的脸色。 事实上，央行的措辞已经发生了变化。 11月19日，央行发布了2021年第三季度货币政策执行报告，分别对第三季度货币政策操作和下一阶段操作思路做了总结和展望。 三季度货币政策有一些提法值得关注，比如，删掉“把好货币总闸门”和“坚决不搞大水漫灌”两个表述、新发放贷款利率有所上行、经济形势方面的表述更趋谨慎。 要知道，从2020年三季度货币政策报告提出“把好货币总闸门”和坚决不搞“大水漫灌”等表述以来，每个季度的货政报告，都坚持了同样的措辞。 央行的货政报告，从来没有空谈，而是有实质性的风向指引。  而且，11月19日银保监发布会中还提到了“房地产合理贷款需求得到满足”，预计后续房企的开发贷投放，有望加速。 以前跟大家聊过，房地产相关的政策指向，是“以时间换空间”。 都知道楼市是“灰犀牛”，都知道捆绑了太多的居民财富，占据了金融体系的半壁江山。 但是，我们也应该知道，土地财政、债务驱动、城市扩张，旧模式的转型需要时间。 只有拖住时间，稳住房价波动，慢慢缩小土地出让规模、开发投资规模、销售面积和施工面积，才能把空间留给科技与制造。 棋至中盘，不能操之过急。
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发表于 2021-11-23 15:25
发表于 2021-11-23 17:30
