——生存比什么都重要 负债4372亿 新城控股暴雷的风险有多大

SunnyZZ

生存比什么都重要 新城控股暴雷的风险有多大
2022-04-02 20:57:39　来源: 财经观察看华夏  

NO.1|壹

新城控股现金流告急

新城发展2021年全年销售业绩显示，公司合约销售约为2337.75亿元，商业运营收入约为86.39亿元，同比增长51%；营业额1695亿元，同比增长16%；归属于公司权益持有人的净利润约为85.91亿元；归属于公司权益持有人核心盈利约为70.44亿元；毛利283.57亿元，同比下降10.22%；毛利率16.7%。

王晓松在业绩会上表示，新城发展全年165亿元公开市场债务到期，其中3月到期债务最高峰达到43亿元。1-3月份到期46亿元全部偿付完毕，除此之外还有56亿元在4-6月份到期，下半年到期63亿元，剩余一些债务到期的时间都非常均匀，可以让公司从容应对。

截至2021年末，新城发展土地储备面积1.38亿平方米，其中一、二线城市占比37%，长三角三四线城市占比30%。全年新获取77幅地块，总建筑面积2158万平方米。

公司全年新开业及管理输出的吾悦广场共30座，截至2021年12月31日共开业（包含管理输出）商场130座，整体出租率达到97.63%，至此，公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量达188座，进驻全国135个城市。

截至2021年底，新城控股的现金短债比为1.07，短期偿债能力无患。新城控股账上货币资金为552.26亿元，其中受限资金166.95亿。

当下，新城的融资压力也有缓解的迹象，不断有好消息传出。3月30日，新城控股发行的62.32亿元小公募债券获得上交所受理。

这是近期新城控股公布的年报，从年报看，2021年新城控股营收，依然保持了2位数的增长，但毛利出现了较大的下滑。

目前新城年报显示，负债率81.1%，总资产5343亿，负债4372亿，净资产971亿，流动负债978亿。

三道红线上已经转绿，但在现金短债比上，离踩线1.0，只差一步之遥。小公债的发行成了及时雨，不过还要看市场的认可度，从公开的消息看，现金流已经岌岌可危。

一，新城控股多次找关联公司新城发展借贷

2021年3月5日，新城控股集团股份有限公司发布一则关于向关联方借款的关联交易的公告。

该公告表示，公司可在股东大会审议通过本事项之日起18个月内向新城发展控股有限公司（简称“新城发展”）申请总额不超过等额人民币100亿元（含截至本公告披露日已使用未到期借款余额等额人民币66.69亿元）的借款额度。

据市场的披露，单笔借款期限由上述借款双方根据项目需求协商确定，最长不超过5年，借款年利率为不超过8%（不含税金）。

同样，2022年3月7日，新城控股（601155.SH）发布关于向关联方借款的关联交易的公告。

新城控股表示，鉴于房地产开发行业属于资金密集型行业，在目前行业整体承压环境下，充足的资金有利于保障公司长期可持续发展。

根据业务发展的实际需要，公司可在股东大会审议通过本事项之日起18个月内向新城发展控股有限公司及其关联方申请总借款额度不超过等额人民币150亿元（含截至目前已使用未到期借款余额等额人民币92.60亿元），借款年利率为不超过8%。

新城发展掌控了新城发展60.97%的股权，实控人为王振华，新城控股的借贷本质上是大股东借钱给自己的公司，并收取不低的贷款利息，实际上损害的是中小股东的利益。加重了新城控股的负担。

二，计划打包资产去新加坡融资

2021年年中新城控股打算将部分资产打包REITs上市融资，位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产在新加坡设立信托基金，再申请向相关投资者发行信托份额以实现于新加坡证券交易所主板上市。据地产资管界了解，这将是首支内资房企在新交所进行商业物业打包REITs上市。REITs属于信托投资基金。是希望西方较为主流的地产投资模式，和中国的房地产投资主体不同，西方房地产投资人以基金投资人为主导，中国主要以房地产公司为主。目前新城发展在新加坡的上市进度，还未有公告。如果能发行成功，那么9个商业投资资金并有了保障，能大大减轻融资压力。

SunnyZZ

NO.2|贰

新城控股困境

杠杆发展

从发展速度来看，2016年新城控股营收279亿，净利润30亿，2020年营收1454亿，净利润152亿。从增速看，营收和净利润都是4年5倍的增长。杠杆增速极快。2021年被迫进入转折点， 2021年营收增长到1682亿，净利润反而滑落到126亿，而从2021年下半年开始，新城控股基本上已经不再拿地。

不低的融资成本

据新城控股的年报告，2021年融资利率成本在6.57%左右。但这基本上是过去几年最低的一年。

疫情让吾悦广场迎来大考

今年奥密克戎的威力，全国人民都感受到了，从目前来看，未来抗疫更加常态化。

受疫情影响，商业地产多数不太景气，商业地产的不管是出售还是出租，在当前市场环境下，短期变现会很难。奥密克戎传染性较强，随时都可能让很多商场短期暂停营业。让很多商业租户望而生畏。商业投资者信心不足，更加谨慎。租金也会受不小的影响。

截止今年一月底，新城控股集团在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到191座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、长春、西安等国内136个大中城市。

2022年，新城控股计划新开业吾悦广场及委管在营项目30个。这些在建的吾悦广场需要大笔的现金流作为支撑。 而三四线的地产项目，如果短期出售，目前很难脱手，困难房企比比皆是，流动性较差，一二线优质地块本身占比不大，可卖项目少，如果卖部分商业，可售对象极少，接盘的万达现在并不愿意扩张，富力，宝能现在自身难保，华润又偏向高端，买方意愿也不会太强。

如果未来2年疫情一直反复，常态化，吾悦广场的发展计划如何实现呢？

重资产模式！

商业地产业态成熟一般需要2，3年，而商业收回成本一般需要10年，甚至更长时间，所以在很早的时候，万达便转型轻资产模式，得益于过去较低的拿地成本，万达转型成功，对于吾悦广场来说，最近3年是开发高峰期，对于商业来说，短期需要投入大量的现金流维持运行。

SunnyZZ

三四线过多布局不乐观

新城发展土地储备中三四线占6成以上，虽然商业地块拿地成本没那么高，但三四线目前楼市普遍不被看好，这又增加了新城控股发展的困境。拉长资金回流周期。

对新城控股来说，面临现金流短缺是最大的问题，但是反过来，面对疫情这么大不确定性的危机，出售资产或是出售部分股权，适当向轻资产模式转型，疫情之后便是王者过来，否则疫情长期反复，新城控股将濒临绝境。

NO.3|叁

新城控股口碑品质也表现不佳

前不久，据凤凰网房产报道，有业主反映在新城控股在青岛李沧区的一处项目存在多处违建。

接到投诉后李沧区综合行政执法局执法人员立即赴现场勘查，发现该小区顶楼业主违法搭建，且存在违建共43处，建筑面积达1400平方米。

而该小区业主却说，开发商曾表示，顶层阳台属于业主单独所有，可进行封闭加盖。在销售时，楼盘价格也是要比同期销售的同等面积五层以下房屋价格略高一点的。

并且在此项目交付时，新城物业还曾先后两次组织顶楼业主对顶楼装修和全开放阳台封闭加盖一事进行讨论，内容包含了统一高度及颜色等。

2020年12月份，位于宿州市的吾悦华府迎来交付，多户业主却齐聚小区门口，拉起白底黑字条幅向开发商维权。横幅显示：”最贵的房价，最差的绿化，最低劣的配置；层高不达标，坚决不收房；还我人车分流；多版合同 霸王条款……等内容。开发商这个项目涉及的虚假宣传、交房质量问题显然是把购房者给激怒了！

业主们反馈说情况表示：

1、开发商制作AB合同，欺诈业主。合同中外墙明确标示真石漆，却被换成涂料+真石漆，真石漆粉刷层数只有底部三层，4层以上全部涂料，且工序有错，质量无法保证。

2、多套路忽悠业主。业主多次反映无果，回应我们的只有一次次的推脱和忽悠。吾悦表示合同属于员工失误造成。

3、高端房产绿化成绿植。高开低走，临近交房，所谓的绿化成绿植，零星散散！标准与安置房齐线，高端不在。

2019年11月份网友爆料：肥东新城吾悦华府楼盘爆出维权！多位业主集聚新城吾悦广场，控诉新城隐瞒真相，未遵守“入户门外开”等承诺。

新城吾悦华府二期业主代表透露，新城吾悦华府问题如下：

一．在购买房屋之前，开发商介绍并承诺入户门是外开的，而现在入户门内开，开发商未遵守承诺。

二.入户门内开妨碍业主进出厨房；相邻两户入户门间距太小，又导致相邻两户无法同时使用，这样的设计存在一定瑕疵，给业主正常生活造成不便。

除了新城吾悦华府，肥东另外一个项目：新城云樾观棠也因为涉嫌虚假宣传，近期被业主在12345政务直通车进行了投诉。涉及的问题也非常多：

从维权来看，这只是安徽部分，放眼全国，新城控股的质量和口碑，一样不佳，作为商业地产的大佬之一，未来市场开始向竞品质方向发展，口碑不佳，在未来市场品质盘云集的市场，会更加不受欢迎。

SunnyZZ

评级遭下调！新城控股融资环境不容乐观

2月22日，国际三大评级机构之一的穆迪公司将新城集团、新城控股、新城环球（新城境外子公司）的评级展望从稳定调整为负面。

　　穆迪还确认了新城发展的公司家族评级为“Ba1”，高级无抵押评级为“Ba2”，由新城环球有限公司发行、新城发展提供担保债券的有支持高级无抵押评级为“Ba2”。

　　负面展望反映了穆迪对新城在未来12-18个月内房地产销售萎缩和信用指标减弱的预期，且运营环境和融资条件受限。

　　说到评级理由，穆迪预计，在艰难的经营和融资条件下，新城的合同销售和收入确认将在未来12-18个月内减弱。继2021年下降7％至2340亿元人民币后，2022年和2023年新城的合同销售总额将分别下降至1850亿元人民币和1800亿元人民币左右。公司可能会在困难时期提供价格折扣以支持其合同销售市场条件，从而压低其利润率。

　　因此，新城的息税前利润／利息覆盖率将在未来1-2年从截至2021年6月的12个月的4.7倍降至3.5倍左右。以收入／调整后债务衡量的债务杠杆将减弱至约140％从同期的148％。该公司疲弱的指标和削弱的离岸债券市场准入将使该公司处于Ba1CFR的弱势地位。

　　穆迪认为，鉴于其进入离岸债券市场的机会有限，新城可能需要利用其内部资源在2022年至少偿还部分到期的13亿美元离岸债券。这将降低新城的财务灵活性和可用于支持其运营的资金。

　　在目前的房地产市场环境下，资金状况依然是新城的最大挑战。一方面，此次穆迪下调新城的信用等级，将加大新城海外融资的难度。另一方面，新城合同销售金额持续降低。新城控股3月2日发布的前2月的合同销售金额约190.94亿元，同比减少34.37％；销售面积约198.19万平方米，同比下降37.94％。第三，今明两年为新城的偿债高峰。据悉，3月16日新城控股14.3亿元票据到期，外加1.03亿元利息。这些因素都会造成新城的资金压力。

　　新城目前在太原在售的住宅项目有新城长风悦府、新城吾悦首府。在刚刚过去的2021年，这两个项目均因自身硬伤、以及大幅降价等问题，发生业主维权事件。项目方处理维权事件方式粗暴，造成与业主之间的矛盾激烈，不排除后续还会继续发生维权事件的可能。目前，在资金紧张的大状况下，新城项目的工程进度受到业主们的极大关注。据悉，新城项目并未按照原计划复工。“内外交困”的新城拿什么赢得购房者的心？2022年03月09日 18:19 新浪网 作者 房天下

曾经的你

漳州项目已经停工

IshiYoo1984

曾经的你 发表于 2022-4-8 14:46
漳州项目已经停工

今年就没开工过