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01晋安人口变化
我们根据福州人口的六普和七普数据，梳理了2010年-2020年以来晋安区的各街道（镇）的人口变化情况，并将它进行了简单整理： 
2010年-2020年期间，这个曾经的郊区（1996年福州郊区正式更名为晋安区，并相应调整其行政区划）迎来大发展，无论是城市界面还是经济实力均提升很大，但常住人口却不增反减，让观察家大跌眼镜。
晋安区总共有9个街道及镇乡，只有3个实现人口增长，另外6个减少。
具体来看：新店人口增量最多，达到74687人；其次为王庄，增加15546人；岳峰镇增加2314人，几乎没变。
3个人口减量最多的街镇是：鼓山63343人，位居减量第一；茶园25477人，位居减量第二；象园3703人，减量第三。
02 晋安新店片区
晋安区主要可以分成三个部分，分别是北峰山区，以及两个平原地区即晋安东城区和晋安新店片区。 
北峰山区的三个乡镇，日溪、宦溪和寿山，由于自然条件缘故，不宜长久居住，人口是往平原迁徙，这是自然规律，没啥好说。所以这几年人口实现负增长，但值得注意桂湖所在宦溪镇，由于大规模房地产开发，人口减幅较小，换句话说假如没有房地产，它的减幅可能更厉害。
新店片区主体是新店镇，由于靠近福州老大哥鼓楼，特别是五四路CBD区域依然繁荣，这十年靠着承载鼓楼外溢刚需，加上房地产大发展，所以人口快速发展，吸引大量新福州人入住，总增量超5万，成为福州过去十年人口最快的地区之一。
以上两个片区人口的一增和一减，都较好理解，但同处于晋安东城区的5个街镇人口却出现分化行情，我们继续看看： 03 晋安东城区
先看看街道情况，因为街道属于城区范畴。王庄增长了15546人，33.09%增幅，位居晋安街道第一，这几年王庄完成旧改，以世欧王庄（商品房和拆迁房）为代表成为片区的最大新区。伴随常住人口增加，甚至片区内中小学也开始扩容。我们认为主要原因是：大量拆迁户回迁入住、商品房开发吸引新福州人买房落户、以世欧广场商圈为中心开始吸引新就业人口等。
这一切离不开王庄的区位，即西隔晋安河与鼓楼区水部街道相望，王庄原来属于鼓楼，在1996年，鼓楼的王庄新村街道划归晋安区，更名王庄街道。既然靠近鼓楼的新店人口大涨，那么同样靠近鼓楼的王庄人口也会涨。
从百分比看，象园人口虽然减幅超7%，但3000多人的减量其实不多，毕竟常住人口算全年经常在家或在家居住6个月以上。目前象园下属南湖社区大规模旧改还没开始（原住民在期盼），但是这个人口却先跑了。我们的解释是：是不是有些老旧社区被嫌弃，有人不住在这里了？
茶园的人口减幅达25477，我们认为原因是恰逢人口普查期间，片区（水头等地）在进行大规模旧改，拆迁户出现外流。
岳峰镇人口微增2314人，这个情况不好说，因为2010年后片区二化工厂迁移，新建超级大盘保利香槟国际，人口变化因素较复杂，包括产业变化、旧改流失以及新盘入住等，但是多方效果综合之后，人口增幅依然很小，代表未来走势。
鼓山镇正在进行新一轮旧改，人口出现剧烈变动，除了导致拆迁户流出，还有城中村消失，让一批低收入者没有民房可租，也一并外流到其他区域。
总之，虽然有多种因素发酵，但是晋安总人口不增加是一个事实，随着未来人口低生育化，晋安平均房价可能已经达天花板。
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发表于 2022-4-13 09:05
