本帖最后由 LLZZYY 于 2022-5-16 12:44 编辑
这几天朋友圈一张关于角美红树湾的照片开始发酵。图上显示泰禾红树湾售楼处门口，挂满了用于封建迷信事务的白色条幅，上面写的是让开发商给房子，并且申诉“百亿房款去向不明”。
泰禾红树湾院子不是早在2019年就被世茂接盘了吗？难道还有资金问题？这到底是肿么一回事呢？
根据圈内小伙伴的描述，我们来说一下泰禾红树湾的前世今生。
泰禾红树湾确切的位置，其实并非在角美，而是在龙池，南面就是漳州的入海口。所以在那个地方确实是有漳州目前最大的红树林湿地。如果根据描述的能够建成红树林公园，估计也能够成为一个网红打卡地。
不过，边缘区域的事情，你懂的。
虽然龙池靠近厦门，从海沧开车走马青路，不堵车的情况下大概十分钟多点就能到达。但龙池是个定位工业区的地方，不大可能像角美一样能够成为四线城市。再加上角美自己也够呛，仅仅有精力搞定万达及周边那一圈。所以我们可以看到，这些年龙池基本是没啥变化的，没有新学校，没有新商场，没有新公园，除了通往漳州的主干道两旁的楼更破了一点。
如果有去角美买房的朋友，应该都熟悉角海路这条主干道。
泰禾是17年12月12日通过土拍拿到的红树湾院子。不过马爸爸的双十二购物节，倒是没有在房地产市场上创造任何的打折效应。因此泰禾当年花了43亿多，隐形楼面地价高达1.3万/㎡，基本就是这几年来龙池地价的最高峰，放在整个大角美区域应该也是能够挤进前三名。
17年底的市场环境，可能现在的朋友还心有余悸。当时是厦门因为重磅调控，大部分的二手房已经熄火，一手房还在撑着没降价。被厦门涨价吓坏的刚需和投资客，上了头似的疯狂冲进厦门周边的角美、水头、长泰，觉得有机会再来一个100万+的暴击。这里面当然也有各路中介渠道带客的功劳。
因此，当年哪怕是地产圈业内，也觉得像角美龙池这样的地方，是有机会卖到2万5以上的。
所以当年像角美的水晶湖畔，就是前段时间上了热点的，按照19999元/㎡对外卖房，马上就引发了疯抢。
不过，等泰禾红树湾拿到预售证的时候，事情发生了变化。漳州也开始调控，从一手房限价开始，限制价格19999元/㎡，而且限制备案速度。
所谓的限制备案速度，就是要求全市备案均价不能上涨。这样一来，高价商品房要备案，必须等低价的安置房出来两套，才能备案一套商品房。
这对开发商的影响几乎是致命的。一方面高价拿到的土地如果限价19999元/㎡，基本就是建一平米亏一平米。另一方面无法合同备案，意味着无法送去银行进行抵押贷款，无法回笼资金。这样一来财务成本蹭蹭蹭就飙上去了。
所以圈内观察到，虽然泰禾红树湾院子一度卖得非常好（长期角美销冠），产品也非常好（赠送非常大），中介带客佣金也给到非常高，但实际上始终处于赔本赚吆喝的状态。
泰禾红树湾当时还采取过捆绑装修加价的路子，但随着厦门市场的凉凉及传导，这条路子马上也走不通。连带着角美一大堆想要走这条路子的开发商都开启降价自救模式。
这说明，人定胜天，有时候是不行的。
正所谓，时来天地皆协力，运去英雄不自由。
到了2019年，整个泰禾的资金面恶化，最终爆了雷。很多工地无法支付进度款，各种分包商没钱让工人干活，不得不停工。
这时候白马骑士世茂出手，买了泰禾不少项目，包括当时这个红树湾项目。因此又有一波认可世茂品牌的买房人入坑红树湾院子。这批可怜的朋友，就是现在照片上拉横幅的小伙伴。
从2019年至今，虽然厦门包括全国不少一二线城市的市场在2019到2021年走出一波行情。但这些城市的外围区域，始终处于一种不温不火的状态。
尤其是像角美这样，自身经济造血能力一般般，居民收入一般般，缺乏高收入岗位，只能当睡城卫星城的地方。
到了2021年下半年，大家应该都知道，疫情、调控重锤之下，连世茂也出现了债务问题。自己操盘的项目尚且自顾不暇，更没有钱来支撑外围这些项目。
所以，就出现了红树湾院子6号地块去年9月份要交楼，5号地块今年4月底要交楼，结果统统无法交楼的情况。
有业主去有关单位了解到，红树湾院子的工地停停转转，基本没啥大的进展。而根据他们的说法，收入监管账户的资金，也被挪走了。如果这是事实，也就意味着大概率是没有钱继续支持工程队开工，没有钱支持材料采购，没有钱支持各种设备的租赁使用。
如果这种状况持续下去，那么类似恒大业主自己搬砖盖楼的事情，估计就要发生了。
红树湾，可以说是非主流区域典型房地产项目的一个缩影，也是这几年调控大势之下开发商会如何反应的一个缩影。
好像谁都在很努力地活着，但不知道咋回事，忽然间说倒下就倒下。
我们听闻，厦门某个开发商的在售项目，岛外某两个区都有，很可能也会面临红树湾院子这种窘境。
尤其是他们最近还拿了不少工抵房在售卖。
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发表于 2022-5-16 12:27
