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福州的山 对于福州而言，按网络资料，大体分成几种山： 小三山：屏山、于山、乌山 大三山：金鸡山、金牛山、高盖山 大四山：西旗山、东鼓山、北莲花、南五虎
这些主要的山构建了福州的地势形态，当然实际的山体远不止这些，下面会具体聊到部分。 对于山的规划建设，福州这几年基本都是以公园为主，比如飞凤山公园、高盖山公园、金鸡山公园、牛岗山公园。 还有专门串联几种山体的福道，福山郊野公园等，还有近期发布规划的围绕清凉山、城门山的三江口植物园等。 可以说在福州在山这一块的建设，应该是不遗余力，围绕着山的住宅，也基本不愁休闲公园等加持。 
当然对于山也存在一定不利因素，比如最常见的陵园，妙峰山陵园、莲花峰万寿园、高盖山常思堂陵园、旗山万佛寺塔陵、普陀山陵园等 当然除了陵园，一些远郊山体，也存在一些早期的私人墓地。 这也就构建了目前靠山的两大优缺点，当然这次聊的不是这个话题。 下面聊聊山在日常购房中的参考意义。 大四山从大转小，先聊聊环绕福州的四座山，首先想到的就是五四北，东北两面都被山体隔断，造就了板块没有太好的区位预期，剩余的联动方向只有西南，奈何还有三环+铁路，造就板块跟市区的联动比不上目前拓展性更优的东区。 板块自身腹地没有大型山体存在，整体的成型度较高，目前在售的两大区域，都略显尴尬。 
比如前几年典型的杨廷泉头附近，这些新盘不仅仅高价拿地，去化艰难这些问题，从区位来看，这里也是非常绝。 北面水库，南面东面山体，西面新店外环，可以说被隔绝的非常彻底。 这样的区位，已经宣告这里未来都是如此，比如地铁规划，不管哪个版本，这里都不会上榜。 按常规楼市来看，这里的项目更适合做休闲盘，不过这里大部分项目，定位却是刚需，可以说难上加难。 
除了泉头外，另一处就是斗顶，被莲花峰+绕城高速隔绝，加上还有万寿园就在附近，可以说山体的负面因素也是拉满。 目前在售的金地五四领峯，主打也是刚需产品，对比泉头的新盘，项目单价更低。 从区位来看，项目虽然负面更多，不过从外溢配套来看，项目南向是战坂区域，目前规划的3号线，以及妇产医院等，距离更近。 泉头区域的外溢是一片纯居住区，被三盛国际公园包围，从刚需的选择来说，二者选其一，斗顶的可能更优。 
对于鼓山除了五四北外，剩余影响两大片区就是东2.5环和马尾。 首先东2.5环，北面和东面都被山体隔断，跟五四北的处境差不多，好处是往西往南的通达性较好。 由于山体隔断，这里的地铁线路规划，也看不到任何身影，只能依靠相对靠核心区的四号线。 
接着就是被鼓山影响最严重的马尾，鼓山直接隔断了马尾快安跟市区的通道。 马尾整个地形变成沿着鼓山外围而建，呈现了狭长地形，这种地形也阻碍了区域的成片发展。 除了上述的鼓山、莲花峰外，剩下的就是旗山。 
旗山以东是高新区，不过山体沿线一带没有开发，目前集中在旗山万佛寺附近，开发了一些楼盘，典型的正祥林语墅，融侨宜家。 整个区域被旗山彻底隔断，这几年高新区即便坚挺，这里面的房价依然相对低迷。 从地图规划也可以看出，南屿段朝着两园发展，而对于旗山脚下这些楼盘，并没有受到规划红利。 最后就是南面五虎山，地处闽侯，主要影响不算明显，北面是龙祥岛，随后是帝封江和螺洲一带。 这里就引申出三环的差异，南三环和西三环，都处于仓山区，为何房价出现差异？ 
除了距离市中心的差异外，还有一点，就是山体隔断影响。 目前的西三环，从洪塘到湾边，都只需过桥联动闽侯的上街南屿等，而对于南三环一带，中间隔着龙祥岛，随后还要被五虎山等隔断，直接拉长了联动距离。 这样的地形差异，也基本结束了帝封江等区域的外围拓展可能。 从这四座山体而言，它们的隔断都是无法破解的硬伤，影响面也是最广的。 对于福州这种地形，买在这些山附近的项目，都需要注意被隔断后，其他方向的联动性是否便捷。 大三山聊完主要隔断的四座大山，来聊聊市区内山，先看看比较大型的几座，第一个就是高盖山。 地处南二环，南面义序机场，北面二环路，这里影响最明显的楼盘，就是近期在售的阳光城檀映，被山体和二环隔绝的地形，这是致命的。 
关于楼盘的风水传说，不远的三件套等，这些负面在地形面前都显得不是那么严重。 目前南二环被诟病主要是义序机场，不过从地形来看，高盖山反而更大的不利因素，这里算是仓山区的腹地位置，非常核心地带。 可惜地形是山体，这就造成了仓山分成金山奥体，城南的南北差异化。 加上义序机场这个特殊因素，也造就仓山即便多条地铁，整个高盖山一圈依然是地铁盲点。 综上，高盖山的存在，造就的最大的影响就是目前奥体和南二环，所以在区位上，金山市场认可度高于奥体，三叉街高于南二环。 因为整个仓山已经形不成一体化，所以只能南北各自选择地势更平坦，更靠近市区的核心。 
对于仓山除了高盖山外，一南一北还有比较典型的山体，首先就是淮安。 淮安这里的区位，在房价大跌后，基本被市场认清了，定调就是没有发展空间。 从地形来看，除了三面环江外，自身地形上，被多座小型山体隔断，妙峰山、西边山、鬼洞山、后门山。 在已经没有拓展空间的情况下，地块还要被多座山体分割，可想而知这里的发展空间能有多少。 
除了淮安外，妙峰山以南的郭厝里一带，同样被那面西山隔断，典型的楼盘就是融侨悦江南，虽然洪塘未来是少有的三地铁交汇，但是这里的房价依然低迷。 这就是经常有人质疑万科城市之光的原因：不远处的悦江南这么低，买什么城市之光，万科还靠三环，更偏。 只能说地形的影响，并非套用所谓的市中心距离就能得出答案。 
除了北面的山体外，就是南面三江口的两座大山，城门山、清凉山。 城门山最大影响的就是三江口樟岚片区，整个片区依靠清华附中做到高溢价出售，但是查看地形，会发现这里也是被高速路和山体隔绝。 
整个大城南的核心火车南站，从联动来说，更方便抵达的是螺洲和梁厝一带。 清凉山最大影响的就是清富片区，西北两面都被隔断，目前滞销的中海锦江城等就是代表盘。 即便建成植物园，对于这里的项目影响也是不大，真正的质变只有愚公移山，而这明显不太现实。 
看完仓山区的大山，看看北江滨的金牛山，整个洪山桥一带，都被金牛山分割，从洪山桥到软件园文山里。 这里的地形也是非常曲折，跟淮安有点类似，被多座山体分割，大腹山、五凤山、科蹄山、后县山、梅峰山、金牛山。 最典型就是软件园和目前大儒世家的梅峰一带。 
当然梅峰一带优势在于，不想淮安一样南北隔断，东西还被隔断，梅峰往东一路直达福州西湖一带，算是绝处里面的一到光。 而淮安就没有这样的运气，对于淮安居住区，可能需要一座在建发榕墅湾门口直通大儒世家的桥，这样才算有了一丝生机。 跟淮安一样，梅峰这里的地铁也是盲点，南北山体隔断，只能期望东西向的地铁，而目前看不到这个身影。 如果要规划，大体需要这样，从三创园经过西湖，到梅峰，过江贯穿淮安居住区，再到上街省委党校。 当然这个线路只是意淫。 
除了这一带影响外，五凤山的影响还有在于义井一带，最典型的就是金茂府，北面三环隔断，东面五凤山隔断。 最后就是金鸡山，虽然在市区的山体不大，不过狭长依然隔断了东二环和火车站两个区域的联动，即便有隧道依然有一定影响，当然相比其他几座大山，这里的影响面会小很多。 对于市区这些大山，大部分也是天然隔断的屏障，除了个别依靠隧道打通外，大部分都是直接隔断周边区域的联动，对于不少区域未来的发展影响也非常明显。
其他对于市区的小山，整体来说影响都不大，比如典型的小三山，没有太大的负面，基本都是定义成休闲公园，对于日常居住和区域拓展都没有太大影响。 来聊聊几个典型，比如目前大家常说的殡仪馆，位于蛤蟆山，代表盘龙湖九里晴川，今年被万科带火的烟台山。 当然对于山，除了隔断外，还有一部分楼盘，直接去山里面盖房，代表也有不少。 1、马尾君山的万科紫台，三木公园里 2、三面环山登云水库边的阳光城·象屿登云湖 3、鼓岭的商业别墅，世茂云上鼓岭
这些项目的共性就是体量巨大，基本都是主打生态休闲，不过从福州的发展历史来看，没有成功的案例。 特别对于刚需而言，即便想体验不同生活，也要考虑清楚。
盘点总结对于福州而言，因福山而得名，山的正负面很多，对于购房者而言，最需要关注的还是区位隔断问题。 最严重的就是被山体隔断后，还被江湖或者高架路等，联合隔断。 一旦形成这样的局面，基本提前宣告了这里的结局。 从大部分规划来看，遇到山的变化，就是绕开，所以山附近的项目很容易在一些城市共建上处于劣势。 从目前福州格局来看，地势平坦最平坦的区域，应该就是之前房企宣传海报的黄金地带。 在福州买房，看江看湖都是宣传点，看山却少有提及，可能山，确实是一个问题。 
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发表于 2022-12-21 10:35
发表于 2022-12-22 16:06
