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本帖最后由 18359180574 于 2021-11-19 15:21 编辑
当前房地产市场风雨飘摇，一方面市场端快速进入冰冻期，观望情绪以及悲观情绪浓厚。
另一方面全国土地市场流拍率高企，开发商集体选择躺平。
作为经济最为活跃、购买力最为强劲的长三角区域也逃不脱流拍的命运。
而连续数年土地出让金排名前列的网红城市杭州，也需要开始降地价、调售价、甚至做地单位亲自上门推荐，以提高房企参拍积极性、降低土地流拍率。
而房企层面，无论是龙头房企还是中小房企都被暴雷的阴影所笼罩。投资部阶段性停止拿地，支援卖房，加速回款的房企不在少数。
而对于地产从业人员而言，表现得更为战战兢兢，对行业的未来发展前景表现得忧心忡忡。
NO. 1｜壹
纵观整个开发商格局，早期呈现地方房企林立，小而散的特点。
随着行业周期的一轮接着一轮波动，很多派系房企也逐渐失去声音。如徽系的文一、广西的彰泰等。
目前的格局主要分为五大派系：闽系、京系、粤系、浙系、西南系。
不同的派系也有其风格特点，在不同行业周期中呈现出不同的表现。但现时点来看，可谓几家欢喜几家愁。
“爱拼才会赢”的闽系房企，16-18年抓住行业上升周期，高杠杆举债扩张的模式，搅动着整个房地产的格局，黑马频现，一时风头正盛。
然而三十年河东，三十年河西，这一轮行业调整中，也是最为举步维艰的一批房企。
泰禾早已倒戈；阳光城、融信仍在渡劫；正荣也逐渐被卷入舆论；甚至老大哥旭辉也开始为了生存和降负债变得焦虑；
粤系房企是这一轮调整中最弱不禁风的，几乎无一幸免。
先是龙头房企恒大暴雷，导致行业的鲶鱼效应仍在持续发酵。
再是花样年涉险美元债、佳兆业还不上3亿的理财产品，搞得深圳监管部门忙得不可开交。
在此之前，福晟早已被世茂所吞并，而近期奥园也因美元债风波被推上了风口浪尖。
再看西南房企，第一梯队当属龙湖、金科，其次是以华宇、东原等为代表的第二梯队。
整体表现为“稳健”，且相对低调。但近期整体表现来看，部分西南房企也是外强中干。
首先是曾并称“五朵金花”的协信，2019年以来危机不断， CDL入主后，也是狠狠得亏了一把。
蓝光自不必多说，与平安的一笔债权业务因到期未及时偿还与归集，而直接被平安拉入黑名单并降低信用评级。
而金科近期的舆论风波也是不断资金链紧绷的同时，人事变动与调整频频。
京系房企多以国企、央企居多，依托于企业性质与融资背书，其地位也将会进一步凸显，但市场化程度较其他派系相对较弱，对比性不强。
纵观派系格局中，除央企、国企外，只剩下浙系依旧稳健。
NO. 2｜贰
说到浙系，最大的特点就是产品力，浙系精工的代表不仅包括绿城、滨江，大家、德信等中小规模房企也是可圈可点。
除产品力外，浙系房企也得益于占据了浙江这片经济活跃，购买力强劲的地利因素。
但最为关键的因素在于浙系房企善用杠杆且较为克制，在发展与稳健中找到平衡。
01 绿城 TOP10房企中，绿城的产品力毋庸置疑，绿城对于产品的追求是刻在骨子里，渗透到基因中的。
其内部发展战略，所制定的“战略2025规划”中，更是以打造“TOP10中的品质标杆”为核心目标。
根据克尔瑞销售排行榜显示，2021年1-10月，绿城以2894亿销售额排名第6，超越中海，仅次于保利。
这是绿城重返前十后，再一次对于行业地位与规模的巩固。
绿城的销售额来自于投资开发项目以及代建代管项目。
而后者代建代管的规模也持续稳居行业首位。
最为核心的原因在于绿城强大的品牌号召力以及产品力能够为代建方带来品牌与产品溢价。
市场下行周期中，尤其在不限价的城市，绿城的去化也会比同类其他房企有更多的保障。
这便是绿城的底气！
02 滨江 除了产品力以外，滨江最大的特点在于极高的人均效能。
80%的销售额来自于浙江，彰显出滨江对浙江这片热土的信心。
滨江的营销已经脱离常规的传统模式，体现为一种粉丝经济。
在杭州，“滨粉”的规模与忠诚度与“绿粉”相比有过之而无不及。
从融资能力上，在民营房企中，滨江甚至可以与龙湖一较高低。
截至，今年上半年，滨江的综合融资成本4.9%再创新低（2020年度综合融资成本5.2%）。
更有甚者，去年3月份的一笔中票利率也仅3.8%。
戚金兴曾说过，杭州第一批次所获取地块平均利润率1%-2%。
5个月开盘的操盘奇迹、超低的融资成本、超高的人均效能，想必也只有滨江能有这一番言论的底气！
03 大家房产 对于很多非浙江房企与从业人员而言，可能对这家房企较为陌生。
实际上，这家房企的开发经验与资历比绝大数房企都要老。
大家房产隶属于杭州市城建开发集团，具有国资背景，至今已发展了39年，开拓30余座城市、180余个精品筑作。
比大多数追求高杠杆与规模房企相比，大家更懂产品与客户。
其推出的“大家为美”的品牌主张，逐步形成“府系、美系、园系、万城系、未来社区”等五大产品体系。
从去年至今，已获取丽水未来社区、温州龙港未来社区、温州云创未来社区、台州堇辰府等四大未来社区。
大多数项目都是开盘即罄。
其规模近些年来也是以年复合增长率40%左右的速度快速攀升。
2018年到2020年，销售额从121.6亿增长到434.5亿。
在不久的浙系房企格局中，其地位也将会进一步凸显。
04 德信 客观得来说，德信的产品力和稳健程度在浙系房企中仅处于中游。
但难能可贵的在于德信在近些年来的发展中加杠杆与降杠杆的时机踩得较为精准。
且在规模持续扩张中，产品力却没有明显的下滑趋势。
上市后，德信的后遗症也逐渐暴露与凸显，融资成本一路高企，但并不能够完全否定这家房企依旧坚守产品品质为先的理念。
2020年销售额635亿，同比增长40%。
三道红线以来，德信也前瞻性的开始降负债，当前来看，风险相对可控。在规模与稳健平衡中，略显激进。
上行的行业周期可以掩蔽发展上的粗放。
但当行业周期开始下行，泡沫开始挤压之时，能够做到平衡与品质上的坚守才是难能可贵。
而在这点，浙系房企做得恰到其份！
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发表于 2021-11-19 15:10
发表于 2021-11-19 15:19
