本文授权转载自公众号“房道大叔”（微信号：fangdaodashu）
因为前些日子中国的一项超级工程——平潭公铁海峡大桥通车，联想到多年前一部风靡全球的纪录片《超大建筑狂想曲》。 这部片子是由美国国家地理频道拍的，讲了全球的超大建筑是如何影响一个城市甚至改变了人类发展史。 印象最深的一集，是讲迪拜塔。
建造迪拜塔之前，迪拜已经是中东地区的金融中心，但凭借迪拜塔的“一枝独秀”，它让迪拜这个国家在全球又一次C位出道了。 21年前，中国金茂在黄浦江畔建造了一座摩天大楼，它就是闻名全国的金茂大厦。 那时候，中国的房地产行业刚刚起步，金茂大厦代表了中国“第一高度”地标。 金茂大厦之后的几年，中国金茂整合资源，通过多种方式，在北外滩区域成功打造了承载“上海国际金融与航运中心”的核心商务区。  上海北外滩 示意图
北外滩的范围，规划用地面积3.66平方公里，早就成了虹口区乃至上海经济发展的一个高速旋转的引擎。 据人民网报道，今年疫情期间，北外滩仍吸引绿光环球、湘复汇信、天风证等171个项目落户，投资金额超过1000亿元。 金茂在北外滩建设的30多栋甲级写字楼，可以说栋栋都是北外滩的名片。 去年12月和今年1月，中国金茂在福州拿了两块地，携城市运营商的理念和在国内20多个城市的运营实践经验，布局滨海新城。 金茂，将给福州滨海新城带来什么？ 滨海新城的兑现能力福州这个城市，从地理位置上讲，是个沿海城市，但不能说是个滨海城市，这两者的划分是以中心城区有没有靠海为参考值。 上个世纪90年代，福州就提出了“海上福州”战略。但如何将福州的城市气质与大海的气质完美组合，直到2017年初福州滨海新城正式拉开建设大幕，福州才真正迈向了滨海城市。 福州滨海新城的范围是长乐的沿海地区，面积188平方公里，核心区面积86平方公里。 滨海新城是福州“六区”叠加的战略高地，是福州城市的副中心。 区位优势，可以用四个“港”字来概括，空港说是长乐机场、海港是松下港、陆港是福平铁路、沿海客专，福州火车东站等四通八达的路上交通网络、信息港说的是大数据产业。 围绕这四个“港”，滨海新城有“五个功能区”的空间布局。 北有空港城功能区，南有海港城功能区，中部包括CBD及旅游度假功能区、先进制造业功能区以及大数据产业创新功能区。 经过三年的精心建设，福州滨海新城向外界展现了强大的兑现能力。先看一组数字： 截至到今年9月，滨海新城推动了5批265个新城重点项目建设，总投资约3100亿元。累计竣工项目63个，形成在建146个，累计完成投资约1367亿元。 三年多时间，累计完成投资1367亿元，这是1天1个亿的量级！ 现在的滨海新城有9个百亿产业园区、5大数字经济产业，东南大数据产业园、国家健康医疗大数据，数据中国教育小镇…… 以中国东南大数据产业园为例，几年前这里还是一片沙地，现在那里一座座研发楼沿湖而立，环境也很好。 福州滨海新城产业发展的同时，过去三年围绕人居方面也做了很多，优质的学校和医疗资源配套明后年也到了兑现的时间点。 2019年12月13日，福州自然资源和规划局发布《福州滨海新城核心区城市设计与控制性详细规划》，规划总用地面积11.95平方公里，城市建设用地面积约11.1平方公里。 这11.1平方公里的区域呈T型，未来是滨海新城的核心的核心。在英语里，有个以T开头的单词非常适合形容这一片区域的价值——TOP。意思是说“顶端”或者说“最高的级别”。 金茂拿下的两块地，打造的滨海金茂智慧科学城，就在这个T形的范围内，也就是在滨海新城的CBD规划核心区。 对于一个新城，找准核心地段发力，集中资源建设带动周边城建、产业发展非常重要。 但是具体到谁来带动也没那么容易。它要求这个“带头大哥”不但要有造城能力，还要有运营能力。 所以你看，有着强大城市运营能力的金茂和福州滨海新城的缘分，既是一次双向选择，也是一个时代的选择。
运筹帷幄的金茂金茂和滨海新城能够互相选择，归根结底还是金茂的城市运营能力。
很多开发商都喊出过“城市运营商”的口号。中国金茂对“城市运营商”的理解是极其罕见能做到知行合一的那个。 金茂在上海北外滩发展中的作用，这里就不去论述了。 有的人会说，毕竟那是上海，金茂开发北外滩那会儿的上海，可以把它理解成是“撒豆成兵”的热土，谁去开发，北外滩结果都一样。 历史没办法假设，那再看看金茂和长沙梅溪湖的关系。  长沙梅溪湖蝶变示意图
梅溪湖以前是一个经济非常落后的小山村。经过10多年的建设，不管是片区环境还是学校、交通、商业配套来说，梅溪湖都已经是长沙楼市的一枝独秀。 梅溪湖临近长沙二环，这里现在地铁交通方便，临近麓谷，高新技术产业聚集。  长沙梅溪湖示意图
更加值得一提的是学校，名校云集，作为一个近10年里城市新兴板块，学校资源这么好，在很多地方想都不敢想。 当初，长沙选择金茂作为一级开发商对梅溪湖统筹开发，是选对了。
梅溪湖的升值是长沙市比较快的片区，金茂梅溪湖是梅溪湖最顶尖的小区，有房源在安居客上的挂牌价已经破了2万元/㎡。2013年，一期开盘的时候就8000多。  长沙梅溪湖8年房价走势 网络图
要知道这可是全国控房价控得最严的城市，也是在很多人心中号称不具备房产投资升值潜力的城市。 不得不承认，金茂让梅溪湖在长沙楼市里，从种葡萄的小山村站上了C位。 换了一个城市，金茂还是那个金茂。 2018年8月，金茂来到了张家港，打造张家港智慧科学城。 张家港是江苏苏州下辖的县级市，去年的GDP达到2720.18亿元，比龙岩、莆田GDP还高。 张家港智慧科学城，规划范围11.36平方公里，是张家港全市着力打造的未来核心区域。  张家港智慧科学城示意图
金茂在这里，除了要盖一些高楼大厦，更多的使命是运用自身优质资源，引进一批商业、医疗、教育等服务机构，为张家港深度融入长三角区域一体化赋能。 像长沙梅溪湖国际新城、张家港智慧科学城这样的城市运营项目，金茂在全国已经布局了25个。 金茂的城市运营项目，都已经成为当地开发建设、招商引资的名片。
五个方面赋能滨海新城
看完金茂在全国做城市运营项目的特点后，简单理解一下金茂在福州的滨海金茂智慧科学城，它至少有以下五个方面可以给滨海新城赋能：
首先是城市基础建设方面的赋能。 金茂的项目，占地面积约1265亩，非常典型的超级大盘。未来金茂的约213米高的地标建筑，设计造型为中国印，它所承载的不仅仅是使用价值，更是滨海新城的精神图腾和可视符号。  滨海金茂智慧科学城项目鸟瞰示意图
其次是集聚高端资源方面的赋能。 今年上半年，金茂方面整体产业库资源方数量达到近1000家。这里面有产业资源，优质教育资源和医疗资源，而且很多资源是国际顶尖水准的。滨海金茂智慧科学城嫁接滨海新城，“娘家”带来的嫁妆会非常丰富。 第三是商务交流方面的赋能。 滨海金茂智慧科学城，涵盖的商务场景很多元：商务办公、高端商业、五星级酒店等。金茂自己的商业览秀城商业综合体，也在其中，它能给滨海新城高端商务交流，提供一站式解决方案。  览秀城示意图
第四是品质人居方面的赋能。 除了讲究空间尺度和配套之外，绿色、时尚、科技、智能等因素在滨海金茂智慧科学城都能得到体现。居住品质达到什么程度才算“硬核”，不用去北上广深一线城市，过几年去金茂的项目上就能找到答案。  滨海CBD 示意图
第五是品牌跃级方面的赋能。 前几点是短期内的影响，滨海金茂智慧科学城对福州滨海新城建设最深远的影响会在品牌层面。这就好比金茂大厦之于上海、梅溪湖之于长沙。有金茂领衔城市开发，会吸引更多大品牌资源助力滨海新城建设。  滨海地标双塔 示意图
过去几年，福州滨海新城发展的底子很好。 数字中国建设峰会永久性落地福州之后，滨海新城的数字产业在国内、国际数字产业链条上越来越举足轻重。众多高校、科研机构和大数据产业相关的企业已经纷纷落地。 再过若干年，滨海金茂智慧科学城，它不仅仅是一个城市运营项目，而是展示福州滨海新城数字产业、总部经济成果的窗口。 这一点可以看看华为和东莞之间的关系，东莞是一座被华为改变的城市。 2014开始到2018年，华为投资100亿在东莞松山湖打造了占地1900亩的“欧洲小镇”。  华为东莞松山湖基地示意图
如今的松山湖拥有华为、大疆等近万家企业，东莞这座城市“腾笼换鸟”贴上高新技术产业集聚地的标签。 华为及相关产业的加入使得人流量增加，带动了东莞楼市的火爆。
滨海新城楼市的“牛鼻子”看福州楼市的趋势，相对来说比国内其他二线城市更难。因为目前福州楼市里的产品买卖呈现的是两极分化的状态。 这需要开发商对项目开发建设有“点穴”的功力，更需要购房者有“卡位”的眼光。 福州滨海新城作为福州城市的副中心，未来发展持续向好，滨海金茂智慧科学城处于滨海新城中央CBD的地段。  滨海金茂智慧科学城区域鸟瞰示意图
因此，如何看待滨海金茂智慧科学城这个项目在福州楼市的地位，很容易就推导出“1+1>2”的结论。 福州滨海新城给了滨海金茂智慧科学城这个项目顶配的规划：六区叠加、数字创新高地、四港四轨七线国际交通枢纽、5重公园环绕…… 名优学校方面，融侨赛伯德双语学校、福州三中滨海分校、天津大学福州国际校区（在建中）等全龄教育配套资源。  天津大学福州国际校区 网络图
优质医院方面，复旦大学附属医院华山医院（在建中）、和睦家妇幼医院（在建中）还有滨海新城空港医院等资源。 滨海金茂智慧科学城也以自己的产品力，呼应滨海新城的顶级配套：百亿总投资、约213米城市地标、1座5星级酒店、滨海新城最大规模的高端商业、自建学校、公园、医院。 值得说道的是，这个项目还是运用国际顶尖的TOD开发理念打造的项目。 好配套是用来方便生活的，好房子是用来住的。 金茂造房子，以科技住宅著称。为了能让所有人都能够享受因金茂城市运营能力而带给人们的居住升级体验。  滨海金茂智慧科学城示意图
这个项目里规划了约225万方TOD都会，住宅的标杆产品涵盖了约67㎡两房两厅、约89㎡三房两厅、约109㎡四房两厅和约137㎡四房两厅，四个面积段，五种户型。 能满足全年龄段的在福州滨海新城的置业需求同时，也有适合投资的小户型产品。 最近这两年，随着滨海新城快速崛起，福州楼市出现了一个现象：过去是长乐人买福州，现在越来越多的福州人开始买长乐。 如果福州人想买长乐的话，滨海金茂智慧科学城这个项目毫无疑问是上乘之选。 买房要跟着城市发展的脚步走。如果选择滨海金茂智慧科学城，可以说就牵住了福州滨海新城楼市的“牛鼻子”。
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发表于 2020-11-12 18:23
