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猝不及防！五四北楼市困局，才刚刚开始...
福建地产信息 今天
以下文章来源于福州房产知事 ，作者福州房产知事
01
已售罄分析
旭辉榕宸天筑，2019年7月15日拍下的地块，安置房占比90%，商品房仅183套。2020年5月份开始领证上市，至今一年半左右商品房清盘。
新榕金岚秀山，2019年5月9日拍下的地块，安置房占比90%，商品房仅154套。今年1月份领证至今约11个月时间，除了剩下6套一楼的产品，其余全部售罄。
三迪雅筑枫丹，2019年7月5日拍下的地块，安置房占比90%，商品房仅112套。2020年5月22日跟6月10日两次领证，至今商品房还剩下14套。
榕发夏荷郡，2019年7月31日拍下的地块，安置房占比90%，商品房数量192套。今年4月23日首次领证上市，半年时间全部售空。
汤斜华郡，2018年5月17日拍下的地块，安置房占比90%，商品房仅24套。2019年末领证上市，商品房已售17套，目前还剩余7套。
诧异不？
5个售罄或者接近售罄的楼盘，都是清一色的安商房社区，商品房总量加起来才665套左右，而安置房却超过了8000套。
这就是销售口中，五四北高去化的楼盘项目，借以炒作板块热度。而不少朋友，正是在这种真相不明，信息不对称的背景下，稀里糊涂的被人推上车，套牢了。
再细看这些高去化的商品房，由于本身占比太低，所以户型一般都比较单一，并且都是随意穿插在安置房之中，想要分栋或者优待都是奢望。
反倒需要和总高二三十层的安置房，共享两梯六户，两梯八户，甚至两梯十户的低配，却又要多付出五六千的溢价成本，想想也是挺悲哀的。
不过同时也再次印证了一点，五四北确实是刚需聚集地，是极限刚需汇聚之地，不比帝封江、马尾等板块好到哪儿去，外来改善要认清现实。
但不管怎么说，相比泉头板块的那几个新房项目，同样也是2018年、2019年这两年高峰期拿的地，如今赔本赚吆喝都没人理睬。
这边安置房却大卖特卖，一个个的售罄，想来也是五四北楼市的一大哀伤，深陷迷茫~
02
在售盘分析
绿城海棠映月，2020年12月6日拍下的地块，是一个占地面积仅27亩的迷你纯商项目。
今年9月29日领证上市，两个月不到的时间，已完成75%的去化率，算是五四北比较高光项目了。
该项目最大的亮点在于它占据了五四北绝对核心的位置，地铁站和五四泰禾都是举步即达。
再叠加总高7层的电梯洋房设计，总共就规划了172户大面积改善产品。
质优量少，而且一开盘就是两万五六的价格，多重利诱之下，实实在在的撬动了五四北少量的改善群体，不过类似产品，五四北基本很难再有了。
再看保利天玺和天空之城这两纯商项目，由万科和保利分两期建设，备案名统称“天成花园”，是五四北唯一的地铁上盖项目，有它明显的优势所在。
2017年10月份拿的地块，2018年底领证上市，一是把握住了18年的楼市窗口期，二是4年来持续放盘的叠加成果。
截至目前天空之城借助地铁上盖的优势基本完成清盘，但保利天玺仍然还剩下367套房源，整体去化率仅75.8%左右。
剩下的产品当中，除了少量的一二楼跟顶楼产品以外，就是东西两端的大户型产品，以及靠近绕城高速的那一排（B6、B7、B8、B9），后期势必要推出特价房。
最后是金地五四领峯，今年2月份拿的地块，虽与前两者一道同为纯商项目，但却远没有两位大哥来得幸运。
既没有地铁之便，也没有品质之幸，项目位于绕城高速最北端，靠近福州北互通，毫不客气的说位置是极差，差到极点，因此楼面价才8400元/m2。
虽然在2万1备案价的基础上，还直接打了9折，平均1万9左右的开盘价，比前面那些安置房的价格还要低。但从8月份开盘以来，3个月时间去化率连20%都不到。
对比之下，一个凭借不可复制的地理优势实现了高去化，一个站在时代的浪尖上完成了高去化，而五四领峯在两项优势都不得的背景下，去化率明显大跌眼镜。
所以，事实告诉我们，天空之城和海棠映月的高去化，并不足以说明五四北的楼市现状，更无法替五四北十几二十个新房项目发声。
五四领峯才是最真实的反映，因为，未来的五四北很难再有类似前两类类项目了。
03
待售盘分析
融信澜湾，今年5月份拍下的地块，项目地处绕城高速边上，楼面价8955元/m2，却又远离地铁1号线以及五四泰禾，只得期待遥遥无期的3号线规划。
项目占地39亩，共规划了600户，其中安置房占比高达74%左右，与已经售罄的几个安置房项目半斤八两。
开盘单价预计也只会在2万1左右，高了大概率没人要。
新城卓越榕域风华，同是今年5月份拍下的地块，楼面价10382元/m2，同样远距离核心配套，靠近绕城高速，安置房占比更是高达90%，又是一个安置房项目。
比较有悬念的还是鲁能公馆三期，2020年10月拍下的纯商地块，楼面价15582元/m2，距离地铁1号线1.2公里，距离五四泰禾2.1公里，唯一不靠绕城高速的待售新盘。
但碍于今年以来鲁能二期爆发的业主维权问题，以及鲁能一期公租房隔离的历史问题，鲁能在福州的口碑也是每况愈下。
本意应该是想参考一二期平均2万8左右的单价来一波完美去化，如今口碑暴跌不说，隔壁的海棠映月又祭出了2万5的价格。
所以，鲁能三期2万8铁定是没戏了，同样2万5的概率比较大，总不能连天空之城都不如吧，那也忒没面子了。
如果胆敢跳出这个区间，估计又是一场漫长的去化之路。
04
五四北总结
综合两期分析，我们可以大胆得出一个结论。
那就是，五四北完完全全是一个以安置房为主导的刚需板块，在这里花大成本抢拍纯商地块的开发商，无不是焦头烂额。
而那些七八千楼面价捡漏的安置房项目，凭借回购价差，却可以毫无压力的实现利润目标。
剩下百来套的商品房，只要价格放低，一样不难出手，反正成本不高。
以上这11个项目，除了鲁能三期，以及保利天玺沿高速的部分尾盘以外，其它基本都是安置房的天下了，令人触目惊心。
而五四领峯、鲁能公馆这两纯商项目，一旦失策，估计还是会步入泉头片区的后尘，面临漫长且艰辛的去化，最终走上价格一降再降的路子。
针对购房者，我的建议是，无论出于什么原因选择五四北板块，都不要着急下定，越是耐得住性子，就越能捞得实惠，越早进场亏的就越惨。
针对开发商，理应学习海棠映月一样，不要心高气傲，趁着购房者的新鲜劲还在，争取性价比出场快速去化，而不要想着打拉锯战，那是傻瓜。
针对二手房，受新房市场的不景气，受安置房大量的入市挤兑，未来除了部分优势明显的品质房社区，大部分二手房或将面临贬值风险。
一手房困局已经迈入下半场，但二手房困局或许才刚刚开始，未来整体大盘堪忧。 |
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发表于 2021-11-22 15:14
发表于 2021-11-23 10:01
