一、十强的去与留 从2016年开始,前七都是不变的“碧万恒融保中绿”。这是因为2015至2017年的杠杆驱动,使得集中度迅速提升,直接奠定了目前的地产格局轮廓,“大而不倒”成为铁律。 直至2021年,一个的细微的变化是:招商取代绿地进入了TOP7阵营。但真正打破了TOP7阵营格局的是恒大。去年9月,融创赶超恒大,迈入TOP3;10月,保利也紧随而上,超过了恒大。 数年前,当被问及融创是否想要进入前三争老大时,孙宏斌曾回应称,“我们现在这个位置挺好的,前面的我们追不上,后面的也追不上我们。”老孙或许没料到,当了四年“千年老四”的融创,因为恒大的滑落而一举冲入前三。 虽然表面上看是意外,但其实这家房企的“上位”也在情理之中。短短七年时间,融创的规模攻势一直很猛,排名从2014年的第十到2021年的第三,平均下来几乎每年都往前进步了一名。 另一边,保利也颇感意外。此前的掌舵者宋广菊虽已退休,但她做出的“重回前三”的承诺,仍犹言在耳,热议之声不减。这些年保利长期位居第五,如今却在不知不觉间,向前迈进了一个身位,离目标又近了一步。 截止2021年底,融创实现5974亿元销售额,保利实现5349亿元,两者之间的差距达625亿元。 在十强阵营中,变化最剧烈的当属第8至第10名。这三个席位,是开发商触摸第一阵营的门槛,乃兵家必争之地,存在诸多可能性。近些年来名单换了一波又一波,有的房企刚上位一年,隔年又掉了,甚至还有的房企将永远消失在名单里。 2018年,新城也曾犹如一匹黑马,一举闯入前八。但不久之后,突如其来的黑天鹅事件,对其造成了较大的影响,迫使其2020年便撤出TOP10行列,如今它已在TOP15开外。 去年之前,世茂亦是前十榜单中的常客。现如今,在行业不确定性笼罩的大背景下,它改变了闽系房企激流勇进、大手笔并购的节奏,销售也有所放缓,被推到了第12的位置。 而2015-2017年都在十强榜上的华夏幸福(3.610, -0.12, -3.22%),当下早已顾不上排名。这家企业因为产城模式,在调控中来不及掉头,而陷入流动性危机。目前老板王文学正在积极寻求债务展期,引入战投,忙得不可开交。 二、国进民退 “国进民退”的结构大调整,是2021年的一个关键现象。2019年及2020年地产10强中,国资背景和民营房企的比例为5比5;2021年,国企、民企变为6比4。 在去年土拍市场上,与民企相比,国企、央企在不断进击,显示出较强的活跃度。 据乐居财经获悉,百强中拿地金额同比上涨且全年金额超过250亿的房企中,国企、央企占据半壁江山。其中,万科、中海、招商、华润等均位列2021年新增拿地价值TOP 10。 除了拿地之外,国企、央企在融资上也获益匪浅。例如,十强之内的保利与招商蛇口,其在融资端就优先得以放量,且融资成本处于低位。 过去一年,保利合计发行8笔公司债、4笔中票、1笔ABS,合计募资196亿元,加权票面利率仅3.5%。招商蛇口合计发行4笔公司债、2笔中票、9笔超短融、1笔ABS,合计募资235亿元,加权票面利率仅2.7%。 加上,民众和购房者在民营房企频频暴雷后,对央企国企的信任度更高。可以预见,2022年十强格局大洗牌将愈发明显,不少央企国企的销售额会逆势增长,幅度在10%-20%。 眼下,TOP10队列中,除了风雨飘摇的恒大之外,只剩碧桂园、融创、龙湖是民企。 在房地产发展的黄金十年里,碧桂园踩中了节点,借助城镇化的红利,将项目彻底铺开,实现各能级城市的全覆盖,辅以高周转、高回款率,销售规模快速提升。2016年碧桂园始进三强,隔年便跃居第一,并维持至今。 不过,碧桂园后来也如梦初醒,开始不那么强调规模了。从2018年下半年开始,它就表示要提质增效、保持“一率五力”,而且只公布更为实际的权益销售数据,对全口径销售额只字不提。只是业内的榜单,仍没有否定它流量销售规模排名第一的既定事实。 而融创的发展重心也不再是规模增长。“我们第一个目标就是把融资成本降下来,把信用评级做到投资级,这是非常高的目标。” 孙宏斌在去年中期投资分析会上表示,下一步的策略是让自己更安全、更从容、更长期、更有价值。 另一位“优等生”龙湖依旧遵循着既定策略,财务指标不输央企国企。虽然看起来这家房企发展得“不紧不慢”,却反而不是失意者。 两三年前,当行业调控苗头初现,而别人还在加杠杆、赌周期的时候,龙湖就定下了较为克制的规模增长率。虽然它曾因此被后来者陆续赶超,但也仍能在TOP10门槛线边上游弋。 直到有人因经营压力挥别前十坐席,龙湖又自然而然地填补空缺,站到了第十名的位置。外界不得不感叹这颗民营房企常青树的“稳定”。 眼下,房地产经营的逻辑正在重塑,不管是碧桂园,还是融创、龙湖,看起来都更为从容,他们都不只是着眼于规模,而是整体的发展质量。
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