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继续楼盘分析，由于最近很多粉丝关注位于南二环的融信海纳新潮，今天就来分析看看这个近200亩的超级大盘。[url=]#福州头条#[/url] 融信海纳新潮：备案名（融信海月龙峰），地处：福州南二环则徐大道后坂小学旁 
楼盘规划楼盘占地185亩，分ABC三个地块，物业：旗下世欧物业，开发商：融信集团。（户型情况，售楼部与网络资料有点冲突，比如111=108，90=89） A：5栋住宅（其中2栋社会租赁住房）、1栋soho，北面还有一个古建筑。其中1，2，3号楼为商品房，户型：90，109平米 B：19栋住宅，无安置房配建，目前宣称带装修销售，户型：79，90，109，111，126，163平米 C：15栋住宅（8栋安置房）、1栋商业，西北角古建筑。户型：79，87，111平米 分析：A地块由于仅仅只有5栋，同时有两栋是社会租赁住房，售楼部沙盘虽然是隔离，就算后续不拆除，仅仅三栋商品房住宅，社区的规模太小，同时楼盘北面存在古建筑，南面有后坂小学存在一定的噪音影响，不过地块在则徐大道旁边离地铁一号线葫芦阵站是最近的。 B地块由于没有配建任何安置房，加上地块比较方正，是楼盘的优势地块，不过楼盘把需要配建的装修比例，都放到了该地块，不过从目前的预约单看，163户型是没有精装的，不知道是否会存在部分毛坯房源的情况。 C地块是目前的安商地块，有8栋安置房，放在南面，虽然沙盘也是采用绿化带软隔离，不过有意向的购房者最好心里做好后续被拆除的打算。同时地块还存在一个古建筑，敏感人士需要注意。地块北面是规划文体公园，东面规划中小学，不过还没开始建设。 
土拍情况2020年6月24日，融信以限价41.32亿元+自持7200㎡社会租赁住房拿下宗地2020-30号（仓山鼓山大桥南线地块二），可售楼面价15096元/㎡。用地面积184.84亩，容积率2.48，限高50米，须配建35%的安置型商品房，按14800元/平回购，商业商务建筑面积不少于41000平；要求实施装配式建造，全装修比例应达到60%以上。 分析：在2020年中，以限价加竞自持拿下南二环边的超级大地块，楼盘依然是目前福州流行的安商房，不过比例不高在35%，对比楼面价15000而言，目前宣称均价在25000左右，利润空间较大。对于开发商而言，目前压力主要在于楼盘过大，同时南二环竞争对手较多，后续的去化周期较长，资金回笼压力大。 楼盘由于要求装修比例在60%，开发商很聪明的放在了规划最好的B地块，由于B地块面积较大，同时无安置房等配建，可以被当作纯商销售，受欢迎度会较高，为了提高利润，很自然的把装修都放到了该地块。 当然由于地块非常大，同时不仅仅要配建安置房，还有社会租赁住房，同时还有古建筑和商业soho。对于购房者而言，一定要看清楚地块的配建。 
户型规划79平米：三房一厅一卫，双开间朝南，无过多空间浪费，在79做三房，导致卧室都不大，不过对于不少刚需而言有一定的吸引力。79做三房配合南二环均价，总价可以在190w左右，有一定的优势。 
87平米：三房两厅两卫，市面主流户型，三开间朝南，动静分离，优势在于87做这种布局，还能搭配大阳台，同时主卧还有L型衣柜，楼盘配合小高层低公摊加上通过飘窗等赠送，得房率还算不错。 
90平米：三房两厅两卫，三开间朝南，包心布局，虽然没有走廊空间浪费，不过餐厅位置也比较尴尬，可以说明显不如87户型的布局。 
111平米：四房两厅两卫，三开间朝南，动静分离，在111做四房，同时户型方正，有一定优势，缺点在于两个卫生间都做到了房间尽头，同时走廊空间浪费较大。 
109平米：四房两厅两卫，与90平米的布局类似，包心设计，三开间朝南，动静不分离，明显不如111的设计。 
126平米：四房两厅两卫，位于B地块，一梯一户设计，依然是包心布局，优势在于搭配宽厅配合宽阳台，不过客厅左右两面有卧室入户门，导致客厅纵深不够，这种布局只能说一般。 
163平米：五房两厅三卫，一梯一户，位于B地块，楼盘唯一不限购户型，依然是包心设计，书房目测也只能做成开放式，优势在于客厅宽，缺点在于客卫是暗卫，同时餐厅布局导致空间浪费较多。 
区位情况楼盘位于南二环边，主要优势在于距离一号线葫芦阵站600米，对于郊区板块而言，地铁的帮助较大，同时在白湖亭周边，目前也配建万达等商圈，后续有一定帮助，楼盘目前以江南CBD做宣传，不过楼盘并不为板块内。楼盘目前近二环，虽然北面有一小段政府配建，不过依然有噪音影响。同时楼盘存在两个古建筑，对于个别人士存在敏感，地块周边也有后坂小学，以及规划的中小学，对于后续也有噪音影响。同时楼盘南面还有较大区域的工业区，对于后续的居住也有较大影响，总得来说区位一般。 
价格情况楼盘目前宣称C地块在24000左右，A地块25000，B地块带装修27000。已经开始认筹优惠，团购优惠等，总体下来优惠8-10w。由于楼盘还未备案，价格比较虚。暂时以售楼部宣称为准。 对比周边： 1、南二环融创福州府，隔离纯商地块，优惠后带装修26000 2、南二环大东海中央府，混合楼安商房，优惠后均价23000 3、南二环国贸凤凰原，分楼栋安商房，优惠后带装修26000 4、江南CBD建总领筑，纯商地块，毛坯均价25000 5、南二环后坂新城，安置房，均价18000 6、江南CBD禹州融信CONE，配人才房，毛坯均价26500 分析：由于楼盘有三种地块，而且差别也比较大，如果从目前的周边均价对比来看，C地块对比大东海，差价1000，不过大东海安商房是最差的情况。B地块带装修纯商，对比福州府而言，差价1000，不过楼盘的区位相对福州府会距离地铁更近。 总得来说，楼盘的价格说非常有性价比也谈不上，基本与周边契合，在差价1000以内。总得来说对比南二环三雄来说，楼盘优势会更大点。但是对比建总来说，优势不大。当然楼盘附近的新安置房仅仅18000左右，对于不介意安置房的购房者而言，差价7000左右，不知道能否接受这样的价格差。 楼盘总结楼盘位于南二环边，目前的土地粮仓，由于地块分割，楼盘有纯商地块存在，对于有纯商爱好的购房者而言，有一定优势。楼盘主要优势在于近地铁，劣势在于周边依然存在较大棚户区。 楼盘由于融信对飘窗以及小阳台封包，做到了一定空间的赠送，对于得房率而言有一定帮助。同时楼盘由于南二环机场限高，以小高层住宅为主，虽然容积率是2.48，不过对于小高层住宅而言，容积率不算低，对于购房者而言需要考虑低楼层采光。 题外话户型设计：楼盘的户型设计也是相当奇葩，在安商C地块，87，111的户型可以说是市面接受度较高的产品，在纯商B地块居然大部分都是包心布局。很容易让人联想到三叉街的融侨则徐道壹号也是一样情况。不知道是否故意优化安商地块，得到一定吸引力。 销售策略：售楼部一进场都是主推安商C地块，可见开发商对于该地块的去化也有一定的担心。当然楼盘目前在B地块只推出126和163，在C地块主打小户型，但是对比来看，楼盘后续B地块依然有79和111的户型，对于购房者而言，最好评估好自己对于安置房的介意度，虽然目前同类户型仅在安商地块，但是后续依然会在B地块出现。至于楼盘后续的价格情况，由于B地块推出的大户型位于社区中心相对应的价格会高，小户型在南面，后续的均价不会高过中心楼栋。 所以个人预估，楼盘是故意在B地块推大户型，拉高纯商地块均价，同时在安商地块主推79，87，111的房源，为后者出货打掩护。后续可能出现B地块79，111户型与C地块差价也不会太大。 当然这只是个人预估，由于楼盘也较大，就算首开成绩不错，后续的去化压力依然较大，建议多评估，不要急于下手，毕竟货还很多。
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发表于 2021-1-8 23:14
