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去年房地产行业是日子不好过，今年是日子没法过。。。 阳光城、佳兆业集团、中国奥园、花样年控股、宝能集团、富力地产、世茂集团（00813.HK）、中国恒大、融创中国（01918.HK）等等相继暴雷或接近暴雷区。
尤其是近日，综合实力比较强、销售规模排名前列和品牌力高端的世茂集团和融创中国、中国恒大等股价连续多日下跌，纷纷创下近几年新低。
融创中国股价跌破震荡区间下支撑位12港元关口；世茂集团12月份股价接近腰斩；中国恒大更是大跌之后又接近腰斩。
但反观被我称为地产“三剑客”的泰禾集团（000732.SZ）、华夏幸福、蓝光发展（600466.SZ）股价表现却强于主流地产股。
其中蓝光发展今日股价早盘涨停收于1.94元，距离历史最低价1.6元有20%的反弹涨幅。受前几日债务重组协议成功的利好刺激，华夏幸福近期股价走势较强，反弹幅度也在20%左右。虽然万科地产（000002.SZ）迟迟没有公告战投成功，但近期泰禾集团股价走势明显优于其他地产公司，具有较强的支撑和买入意愿。
去年就直接暴雷的“三剑客”，大家眼中的差等生。今年股价表现却明显好于去年还是优等生的地产公司。以前被暴雷或早暴雷的劣势，现今反而成为地产公司的优势，市场如此理解和认知我们认为并没有错。
暴雷，其实并不可怕，尤其是在地产行业，更像是一次对上市公司财务真实性的检查和考验，也是投资者更加清楚认识上市公司的一次机会。
暴雷更像是一张体检表，通过各项指标的压力测试，不仅可以更好的了解上市公司资产的真实性和抗风险能力，而且也能看清楚大股东和实控人的应对能力和态度，在困难面前大股东是否存在着“躺平”的心态。
不管地产还是其他行业，对投资者来说，最害怕的事情就是上市公司存在表外负债和资金违规使用。一旦有大量隐性负债、违规担保、大股东恶意占用资金等情况，意味着上市公司面临着巨大的风险和潜在损失。
这种隐藏性极强的表外负债造成的后果也极其严重，上市公司业绩往往会出现大幅度亏损，甚至因为违规或违法行为，上市公司主体可能面临被监管层强行*ST和退市的处罚。在这样的连锁反应下，股价就会出现大幅度下跌，投资者面临严重的资金损失。
金融市场对这种表外负债的担忧，也正是近期世茂集团连续大跌的核心原因。虽然只是93套网红老公房购房者网签被暂停这样一则小事，但金融市场却发生了蝴蝶效应。金融市场表现出对世茂集团的债务违约和债务真实性的担忧，最后导致世茂系股价的全面崩盘，以及包括融创中国在内的整个地产板块的下跌。
中国恒大（03333.HK)近期成立风险化解委员会的目的也是为了查清恒大集团资产的真实性，以及弄清楚是否存在潜在隐藏的表外债务。因此恒大新成立的风险化解委员会7位成员中只有2位是恒大高管，其余5位则来地方国企和券商、法律、不良资产处理等专业机构。
恒大地产最终的走向或许将依据风险化解委员会的资产调查报告来决定。如果资产远大于负债，那么我们觉得许家印的控制权问题不大；如果资产稍高于负债，那么许家印的控制权或将大幅减弱；如果刚好处在资不抵债临界点附近，那么许家印或将失去控制权；如果资不抵债严重，那么海航结局或许是归宿。
暴雷迟或担心发生暴雷的担忧困恼着融创中国、世茂集团、中国恒大等一众明星房地产企业。对早已暴雷的差等生泰禾集团、华夏幸福、蓝光发展“三剑客“来说，早早暴雷反而成为了一种优势。
1年多的暴雷危机处理过程中，它们的债权人为保障自身权益，要么达成了类似的债务展期协议，要么走上了诉讼之路。“三剑客”的所有负债信息基本都已暴露，表明了“三剑客”并不存在更大的雷区和隐形负债。
接下来对于他们来说，就只是如何实现剩余债务的展期和停工项目的重启，让企业重新回归到正常经营轨道上。 蓝光发展（600466.SZ）7月份发公告称，四川蓝光发展已成立包括地方贷款人在内的债权人委员会，预计在2021年年底前在债务重组方面取得实质性进展。
或许对年底达成债务重组成功预期良好，近期股价和市场炒作反应较为正面，但我们认为引入地方国企和大型公司做战投更为重要。
华夏幸福（600340.SH）12月9日公告称，7月份披露的《债务重组计划》已获华夏幸福金融机构债权人委员会表决通过，公司后续将在省市政府及专班的指导下，召集公司债券持有人会议，对债务重组相关事项进行审议表决。票决通过签署协议后，华夏幸福大部分负债将获得5到8年的展期和极低的贷款利率。
虽然大股东王文学无能为力，但在战投股东平安集团（601316.SZ）帮助和协调下，整个债务进程表现和速度均较为理想。
泰禾集团（000732.SH）自去年9月份万科宣布战投入股计划以来，在万科集团的帮助下，泰禾集团债务展期协议达成已超过80%，基本实现了债务重组的预期和目标。
同时在大股东黄其森的积极努力和公司自身过硬的资产优势下，集团旗下大部分项目重新走上了复工复销的正常化道路。
虽然泰禾集团作为第一家暴雷的房地产企业，但公司回归正常化运营的速度和效率是屈指可数的，或将成为第一家走出困境的房地产企业。
从企业角度讲，暴雷不仅仅是一次危机，也是一次学习机会。经历过暴雷的阵痛，在学习中有所收获，这样才能让企业和行业走的更远、发展的更好。
从金融市场角度讲，泰禾集团、华夏幸福、蓝光发展与融创中国、世茂集团、中国恒大在近期股价表现上的反差，正是资本市场确定性与不确定性理论的应用。
金融大师索罗斯不确定理论认为。
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发表于 2021-12-23 09:01
