漳州首场土拍重磅地块长福板块的商业综合体花落谁家呢？

七彩祥云

2021P01地块（长福02地块）就是之前常谈的“万达广场级别”的“长福商住地块”，2019年、2020年的土地出让计划表中都有它的身影，编号2021P01。它所在的位置是近两年来漳州主城区开发热门区域“长福板块”。
长福02地块位于龙文区九龙大道以东、步港路以北、龙溪北路以西、长福路以南。简单来说就是第三医院西侧、人民广场北侧。
出让面积125721平方米(188.58亩)，规划用途为二类居住与商业混合用地。规划容积率大于1.0且小于2.9，相比漳州碧湖万达广场接近5的容积率，长福02地块更疏朗舒适，紧迫感、压力感小，阳光也更充沛。
计容建筑面积小于364590平方米，其中地块商业部分计容建筑面积不低于总计容建筑面积的30％（简单测算约为10.9377万平方米）；可兼容商务办公功能，商务办公部分计容建筑面积应小于总计容建筑面积的10％。
地块居住建筑高度不得超过80米，综合建筑高度(含顶部附属设施)的黄海高程控制在110~120米以下。地块内集中商业购物中心的建筑面积不得少于6万平方米(其中地下集中商业建筑面积不得超过1万平方米)，集中商业购物中心不得超过5层。
重点来了，出让公告要求“集中商业购物中心上部应设置两栋塔式高层建筑，可分别设置高级酒店及商务办公(公寓)”。这种建法业内俗称“蛋糕上面插蜡烛”，在市区尚属首次。
188.58亩的商住面积，漳州市区也就漳州碧湖万达广场这个“航母级”项目能与之比肩——漳州碧湖万达广场总用地面积约215亩。按照去年6月漳州市自然资源局发布的该地块《详细规划》草案，该地块商业部分集中于西侧，地块不再设置沿街小开间店面，整个商业集中区域或将以“综合体+内街”的形式呈现，也与漳州碧湖万达广场相似。
这幅地块以“限房价、竞地价”的方式拍卖出让，以109500万元(土地单价581万元/亩，楼面地价3003元/平方米)作为本地块出让起始价，地块不设定保留价，商品住宅平均销售价格不得超过2万元/平方米。
目前，该地块周边有特房锦绣一方、夏商香榭花都、联丰浩苑、天福园等成熟社区，还有世茂漳州府、融信壹号府、国贸润园、三盛璞悦湾、建发文昌府、禹洲城上城、夏商新境界等新项目，同时有漳华苑、长福村的安置项目，人气云集。但周边暂缺大型商业综合体。
加之长福片区位于漳州主城区的中心位置，按照原先城际铁路的规划，R3线在人民广场有一个站点“广场站”，轨道交通时代加速长福板块的开发建设，也是意料之内的事。
值得一提的是，该宗地酒店部分不可分割销售，写字楼部分可分割销售，集中商业部分须整体自持且不可分割销售；集中商业购物中心必须在开工之日起28个月内满铺开业（指购物中心开业时对外正常营业面积占购物中心所有可出租面积80%及以上）。
对此地块设置如此详细的规划，足见政策层面对这幅地块的重视，对其发挥区域拉动作用的期待。要做好这块“蛋糕”，还需要开发商有雄厚的资金实力和优秀的商业运营能力。

七彩祥云

目前比较确定的是R1设点在人民广场站，R3好像要改成环线，不知道会不会在这里设点。这种地块条件要求这么高，要有实力的企业才有能力拿，期待别流拍。

七彩祥云

SM应该是不可能来拿地。

龙海国际

限高80米…高度又无法带来惊喜了！

七彩祥云

龙海国际 发表于 2021-2-26 16:17
限高80米…高度又无法带来惊喜了！

住宅限高80米，商业没限制这么严格。可能是消防要求吧。其实住宅楼建的太高未必是好事。

大闽崛起

七彩祥云 发表于 2021-2-26 16:13
SM应该是不可能来拿地。

SM做的是纯商场。这块地有要求写字楼什么的，所以SM可能性不大。

七彩祥云

大闽崛起 发表于 2021-2-26 16:35
SM做的是纯商场。这块地有要求写字楼什么的，所以SM可能性不大。

这种要求有商业运作经验，也有房地产开发经验的企业，资金又要雄厚，符合条件不多。华润万象城不知道会不会看上，中粮大悦城好像也是做这种类型的。泰和广场好像已经不行了。

圆山区

啇务办公建双幢一一双塔，高度110至120米

圆山区

自然资源局网站有写

圆山区

这种综合体应该已有对象才会公开进行出让的

圆山区

建设部规定，住房原则不超80米

七彩祥云

圆山区 发表于 2021-2-26 17:07
这种综合体应该已有对象才会公开进行出让的

该宗地酒店部分不可分割销售，写字楼部分可分割销售，集中商业部分须整体自持且不可分割销售；集中商业购物中心必须在开工之日起28个月内满铺开业（指购物中心开业时对外正常营业面积占购物中心所有可出租面积80%及以上）。这个要求就很严格了，必须是有实力的才敢拿。

龙海国际

圆山区 发表于 2021-2-26 17:03
啇务办公建双幢一一双塔，高度110至120米

现在是越建越低，之前还有几栋150的。

好东西

就是因为商业面积比较大，所以楼面价才会这么低，假设以底价成交，住宅的销售均价能达到一万二以上，利润也是相当高了，25万平的住宅，楼面价3000块，综合成本7000块就够了，每平方还有5000块的利润，住宅这块利润就能达到12亿以上。

好东西